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6 idées reçues à vous sortir de la tête

Souvent, quand je parle de mon activité d’entrepreneur immobilier à des personnes que je rencontre, ou même à des proches, et que je les incite à se lancer à leur tour, je reçois très souvent en retour toute une liste d’objections, la plupart du temps irrationnelles.

Ces idées reçues, ces fausses croyances sur l’immobilier (ou sur l’investissement en général) sont le résultat combiné :

• D’une absence de culture ou d’éducation financière (vous a-t-on appris à l’école comment gérer votre argent et le faire fructifier ?)
• D’une peur de l’échec qui interdit toute prise de risque (là encore, la diabolisation de l’échec commence dès l’école) et qui réduit la confiance en soi
• D’une incapacité à se projeter au-delà des difficultés du quotidien

Cet article détaille les 6 principales objections que j’entends régulièrement et que je vais tenter de démonter de la manière la plus objective possible.

1.    Je n’ai pas d’argent à investir

C’est la fausse croyance que je rencontre le plus fréquemment.

C’est tout à fait entendable de la part d’une personne surendettée ou qui a à peine de quoi se loger et se nourrir.

Mais parmi les gens qui me font cette réponse, il y en a beaucoup qui ont un salaire correct, mais qui ont peu d’épargne, voire qui remboursent chaque mois des prêts court terme, ou des prêts revolving, qui sont la conséquence d’un achat impulsif ou d’une incapacité à bien gérer leur budget.

Si tu fais partie de ceux qui ont des finances saines, mais pas de grosses possibilités d’épargne, sache que l’immobilier est le seul support d’investissement où te peux te faire entièrement financer par une banque, pour peu que ton dossier soit solide.

Si au contraire, tu accumules quelques prêts conso qui te ponctionnent chaque mois les quelques centaines d’euros que tu pourrais investir, alors l’objectif de se lancer dans l’immobilier pour augmenter sensiblement tes revenus est la meilleure des motivations pour assainir ta situation.

Reprends tes relevés de comptes, identifie les dépenses superflues et sers-toi la ceinture quelques mois afin de rembourser tous ces prêts-arnaques.    

2.    Je n’y connais rien

C’est effectivement une objection légitime. La peur du vide ou de l’inconnu est un réflexe de conservation dans tout le règne animal.

Ce dont il faut avoir conscience, c’est qu’on ne nait pas avec la science infuse, juste avec quelques réflexes nécessaires à notre survie (la succion, serrer le poing, respirer, …).

Le reste s’acquiert avec le temps, par l’éducation ou le mimétisme.

Nous avons la chance de vivre à une période où toute la connaissance est disponible en quelques clics, et parfois même gratuitement.

Donc, si tu n’as pas d’expérience ou de connaissance, c’est le moment d’en acquérir. Pour ma part, je continue de me former en permanence, en lisant des blogs comme celui-ci, des livres, en suivant des mentors sur YouTube ou via des formations payantes.

3.    Je n’ai pas le temps

Et c’est le cas pour à peu près tout le monde : nous avons le sentiment de courir constamment après le temps. C’est ce que les anglo-saxons appellent la rat-race, à l’image du rongeur qui court continuellement dans sa petite roue.

Paradoxalement, cette façon de vivre est confortable, en ceci que le cerveau humain adore la routine et déteste l’imprévu ou le changement.

Et le fait d’avoir en permanence le nez dans le guidon nous évite de nous remettre en question, de nous questionner sur le sens que nous donnons à notre vie et de nous projeter dans le futur.

Et souvent, malheureusement, il faut un événement tragique (pour moi ce fut un burn-out) pour nous forcer à remettre en perspective nos priorités.

La question à se poser n’est pas « Est-ce que j’ai le temps ?» mais « A quoi est-ce que je souhaite en priorité consacrer mon temps ?».

Est-ce à profiter à fond de mes loisirs, à bosser comme un fou pour rechercher une reconnaissance hypothétique ?

Ou suis-je prêt à « sacrifier » un peu de mon temps libre pour assurer mon futur et celui de mes proches ?

4.    Ça ne vaut pas le coup

Ou, autrement dit, ça va me créer plus d’emm… que ça ne va me rapporter.

Si ton objectif est de trouver un placement sans risque, sans effort et avec une rentabilité intéressante, alors je vais devoir te décevoir : ça n’existe pas.

Un des avantages de l’investissement immobilier, c’est qu’il existe plein de leviers pour arbitrer entre niveau de rentabilité élevée et tranquillité d’esprit : la typologie du bien et sa cible (logement étudiant ou maison familiale), le type de location (longue ou courte durée), le niveau de délégation à une agence de gestion, la souscription ou non à des assurances loyers impayés, etc…

5.    Ce n’est pas le moment

Généralement, je réponds à cela : « Ça sera quand le bon moment ? ».

Le moment parfait n’existe pas. De même que le deal parfait, l’homme parfait, le monde parfait n’existent pas.

Et objectivement, pour l’investissement immobilier, il est difficile d’imaginer un moment plus propice : taux d’intérêt historiquement bas, prix de l’immobilier hors Ile de France qui restent sages, tensions locatives, développement massif de la location de courte durée, …

6.    Je n’y arriverai pas

C’est l’objection ultime, celle qui renvoie à l’image que chacun a de soi, et en l’occurrence ici, une image négative.

La perversité de cette affirmation c’est qu’elle crée des prophéties autoréalisatrices. En pensant que l’on n’est pas apte pour quelque chose, on n’essaie pas, ou on baisse les bras au premier échec.

Le résultat, c’est qu’effectivement notre compétence dans le domaine considéré ne progressera jamais (je te conseille de lire les pages Wikipédia consacrée aux travaux de William Thomas et de Robert Merton sur le sujet).

Cette négativité dévastatrice doit donc être bannie à tout jamais de ton vocabulaire avant de pouvoir sauter le pas et te lancer dans l’investissement (ou la prise de risque quelle qu’elle soit).

Conclusion

Nous autres êtres humains sommes prompts à nous trouver des excuses pour ne pas faire. Tous, nous devons faire avec nos peurs, nos croyances, nos complexes.

J’espère avoir pu lever certains de ces blocages, ou en tout cas t’avoir donné des pistes pour y résister.

L’essentiel est d’être dans l’action. N’oublie pas que 100% des gagnants ont tenté leur chance.

S’il y a d’autres blocages que tu veux partager ou des conseils à donner, n’hésite pas à laisser un commentaire ci-dessous.

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Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Tu es convaincu que l’investissement dans l’immobilier locatif est le moyen le plus sûr pour devenir rentier, pour partir en retraite 10 ans avant les autres, pour t’assurer un revenu fixe jusqu’à la fin de ta vie ?

Mais tu te dis que c’est impossible pour toi car tu penses que tu ne gagnes pas assez obtenir un prêt ? Tu imagines que l’investissement immobilier est réservé aux riches ?

Alors, oui, il vaut toujours mieux être riche et en bonne santé que pauvre et malade, mais si tu prends le temps de lire cet article, tu verras qu’il n’est pas nécessaire d’avoir de l’épargne pour avoir le droit d’investir dans immobilier.

Voyons donc quelles sont les meilleures façons d’investir dans l’immobilier quand on a peu ou pas d‘apport.

1.    Investir à plusieurs tu pourras

Si tu as autour de toi, dans ta famille ou parmi tes amis, d’autres personnes intéressées par l’immobilier, alors il vous est possible de vous regrouper pour investir en commun, notamment dans une SCI, ou une SAS, selon le mode de location que vous envisagerez.

Cela permet de cumuler les apports en vue de l’obtention d’un prêt, mais aussi de mutualiser l’expérience et les compétences de chacun (certains auront peut être déjà des expériences dans l’immobilier, ou seront des professionnels du secteur) et le temps pour trouver les biens et superviser les travaux.

Attention toutefois à bien rédiger les statuts de la société, en prévoyant la manière dont seront prises les décisions (majorité simple, qualifiée, unanimité selon le type de décision) ainsi que les modalités de sortie d’un associé (agrément d’un nouvel associé, valorisation des parts, etc.) car il vaut mieux s’accorder sur ces sujets avant que les problèmes ne surviennent, si l’on veut éviter les conflits.

2.    Une caution parentale tu auras

De la même manière qu’une caution parentale peut te permettre d’obtenir plus facilement une location, tu peux aussi t’en prévaloir auprès de la banque pour obtenir un prêt immobilier, surtout si tu es jeune.

Il faudra néanmoins que papa/maman présentent toutes les garanties financières nécessaires pour se substituer à toi si tu ne peux plus rembourser le prêt.

Et qu’ils te fassent suffisamment confiance ?

3.    Un prêt étudiant tu utiliseras

Un prêt étudiant présente trois avantages :

• Son obtention et son montant ne sont pas liés à tes revenus (si tu es étudiant, par définition tu n’en as pas), mais plutôt au type de formation que tu suis
• Son taux est raisonnable
• Son remboursement est différé de plusieurs années (c’est-à-dire que tu ne débourses rien pendant 5 ans par exemple).

Donc, si tu as la chance d’être encore étudiant, rien ne t’empêche de contracter un tel prêt et d’investir la somme dans une petite mais rentable opération.

Pendant la période de différé, tu encaisseras des loyers sans rembourser la banque, ce qui te permettra de te constituer de l’épargne.

Et à l’issue de cette période, tes loyers te permettront de rembourser tout ou partie de tes mensualités de prêt.

4.    Du crowdfunding tu feras

Le crowdfunding te permet d’investir dans un ou plusieurs opération(s) de promotion immobilière, sous forme d’un prêt que tu accordes au promoteur, et qui t’est remboursé une fois l’opération menée à son terme.

Les avantages sont que le « ticket » d’entrée est peu élevé (à partir de 1000 euros), que le taux versé est intéressant (de l’ordre de 8%, soit 6 fois le livret A) et que les sommes ne sont bloquées que pendant, généralement, 12 à 24 mois.

Attention toutefois au risque, même faible, de perte des sommes investies, particulièrement en cas de faillite du promoteur. C’est pour cela qu’il n’est pas recommandé d’investir dans le crowdfunding de l’argent qui t’es nécessaire pour vivre, ou que tu aurais empruntées par ailleurs.

En d’autres termes, il est dangereux de faire un prêt consommation et d’investir la somme dans du crowdfunding (ou des actions, ou des bitcoins, …), même si cela semble très intéressant sur le papier dans le contexte de taux bas que nous connaissons aujourd’hui.

Les grands principes à ne jamais perdre de vue

1.    De trouver la bonne affaire, le temps tu prendras

Une bonne affaire doit cumuler plusieurs critères :

• Être en dessous du prix de marché pour quelque raison que ce soit (vendeur pressé, succession, mauvais état,)
• Avoir un potentiel de valorisation supplémentaire (possibilité d’exploiter les combles ou des dépendances, de redécouper les surfaces, de louer séparément les parkings, les caves, etc.)
• Être sur un marché porteur (le premier critère, c’est un bon emplacement)
• Au final, présenter un taux de rentabilité élevé (idéalement 10%  brut et plus si possible).

Ce n’est qu’à ces conditions qu’une banque acceptera d’analyser son dossier si tes ressources sont faibles : le bien doit au minimum s’autofinancer, et idéalement dégager un cash flow net de charges et de taxes supérieur à la mensualité du prêt.

Il est donc nécessaire de prendre le temps de trouver cette première bonne affaire, en ayant soigneusement analysé au préalable le marché : quels sont les prix au m² à l’achat dans cette ville / ce quartier, quel est le niveau des loyers par type de surface (studio, T2, T3), la demande locative est-elle soutenue, y a-t-il des endroits à éviter, etc. ?

Et une fois la cible verrouillée, il faut savoir prendre le temps de négocier, d’abord avec le vendeur puis ensuite avec les entrepreneurs pour obtenir le prix le plus juste.

2.    Ton profil emprunteur tu soigneras

Pour obtenir un premier prêt immobilier, même sur une opération très profitable, il faut rassurer le banquier sur la régularité de tes revenus et ta capacité à bien gérer tes finances.

Ainsi, tu dois avoir un emploi fixe (idéalement un CDI après validation de période d’essai, mais une succession ininterrompue de CDD ou de contrats d’intérim peut marcher). Si tu es gérant non salarié, les 3 derniers bilans de ta société te seront probablement demandés).

Et interdits les découverts bancaires à répétition, les relevés de cartes bleues de 15 pages, les avis à tiers détenteurs, etc… Il faut pouvoir présenter au banquier 3 relevés de compte absolument clean.

Si tu as des crédits revolving ou des crédits conso, je te recommande de les rembourser avant de faire ta demande de prêt, cela améliorera ton dossier.

3.    Confiance tu garderas

Un dernier conseil : ne t’arrête pas au premier refus bancaire que tu recevras. Je connais des investisseurs qui ont essuyé 15 ou 20 refus, et qui auraient pu à chaque fois les faire abandonner leur projet.

Sauf que …

… le 21^ème rendez-vous a été le bon et qu’ils ont finalement pu financer leur premier projet et enclencher la dynamique du succès.

Il faut donc croire en soi, et en son projet ?.

En conclusion …

Je t’ai donné quelques unes des astuces que tu peux employer pour démarrer de zéro ton portefeuille immobilier.

Pour autant, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l’investissement immobilier : un bon produit, une bonne négo, des techniques de valorisation et de commercialisation efficaces, avec à la clé une rentabilité à 2 chiffres.

Ces techniques, je te les enseigne dans la Méthode des 5 C. Pour en avoir un aperçu, clique sur le lien ci-dessous.

Si tu as des questions, ou un témoignage à faire partager sur ton premier achat, n’hésite pas à laisser un commentaire juste en-dessous.