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Premier investissement immobilier : les 4 règles que j’aurais aimé connaître quand j’ai débuté



Vous cherchez à vous lancer dans l'investissement immobilier ? Vous recherchez votre premier investissement locatif ?

Dans cet article, je vous donne les 4 règles que j'aurais aimé connaître quand j'ai débuté dans l'immobilier et qui m'auraient sûrement évité de faire quelques erreurs coûteuses.


Prévoyez les charges exceptionnelles liées à votre investissement immobilier

Comme la vie, le cash-flow immobilier n'est pas un long fleuve tranquille.

Votre budget ne doit pas seulement refléter les entrées et sorties d'argent prévisibles et identiques d'un mois sur l'autre, mais aussi prévoir des événements exceptionnels, comme :

  • les travaux imprévus
  • la vacance locative
  • le locataire mauvais payeur

On peut évidemment se dire que la foudre ne tombe jamais deux fois au même endroit, que c'était un coup de malchance, que ça ira mieux l'année prochaine.

Bref, on peut continuer à se mentir.

Le meilleur moyen de faire face à l'imprévu, c'est de le prévoir !

Autrement dit, d'inclure dans son budget de trésorerie le coût moyen de tel ou tel événement multiplié par sa probabilité de survenance.

Par exemple, j'inclus une charge de vacance locative qui correspond à un demi-mois de loyer. Cela veut dire que j'estime que mon bien sera inoccupé pendant un mois tous les deux ans.

Pour plus de détail, lisez mon article ​Immobilier locatif : savoir estimer les charges de gestion​​​ 

Si vous êtes capables de prévoir précisément ces dépenses et de les intégrer dans vos calculs de rentabilité au moment de l'achat d'un bien, alors vous aurez la garantie presque assurée de faire un investissement rentable.

Dans le cas contraire, votre investissement peut se révéler rentable, mais vous augmentez sensiblement votre risque de perdre de l'argent.


N'attendez pas l'affaire du siècle, créez-la

Je vais vous révéler un secret : l'investissement immobilier parfait n'existe pas.

Comme le dit la sagesse populaire, "le mieux est l'ennemi du bien". Si vous attendez de trouver le placement du siècle pour commencer à investir, alors il y a fort à parier que vous serez toujours sur le quai de la gare dans 20 ans.

Au contraire, des bonnes affaires existent. Il en sort tous les jours sur le Bon Coin ou sur SeLoger.

Mais elles partent vite, parfois avant même que vous n'ayez pu les voir.

Il faut donc mettre en place deux stratégies :

  • une stratégie de chasse immobilière efficace et rapide qui vous permet d'être ultra-réactif(ve) sur les bons coups
  • une stratégie pour identifier des biens à fort potentiel que les investisseurs lambda ne verront pas. Il existe pour cela plusieurs techniques pour booster la rentabilité locative (homestaging, division, création de surface, etc.)


Gérez vos biens immobiliers avec rigueur

Une mauvaise gestion des vos investissements immobiliers peut faire chuter drastiquement votre rentabilité locative.

Une bonne gestion immobilière consiste notamment :

  • à identifier les mauvais candidats locataires et à les écarter
  • à faire rester les bons locataires
  • à réaliser les travaux de maintenance nécessaires avant que les problèmes ne s'aggravent
  • à diminuer au maximum les périodes de vacance locative et à les mettre à profit pour remettre en état les lieux


Ayez toujours une réserve de sécurité 

Il ne s'agit pas seulement de budgéter les frais exceptionnels, il faut aussi les provisionner.

Cela signifie que vous devez vous constituer une "cagnotte" de précaution dans laquelle vous piocherez quand il faudra refaire les peintures, changer l'électro-ménager, payer votre prêt immobilier quand le bien ne sera pas loué, etc.

Peut-être disposez vous déjà d'une épargne de précaution avant même d'investir.

Si ce n'est pas le cas, la manière la plus naturelle de confectionner cette cagnotte, c'est d'y affecter les bénéfices que vous dégagerez de votre location pendant les premiers mois. 

Une autre manière, beaucoup plus rapide et astucieuse, est d'obtenir de votre banque un différé de remboursement de votre prêt immobilier (en prétextant la nécessité de faire plusieurs mois de travaux par exemple). Vous pourrez ainsi commencer à louer votre bien avant même d'avoir débuté le remboursement de votre prêt immobilier.

Vous générerez ainsi pendant toute la période de différé un profit élevé qui vous permettra de constituer rapidement votre cagnotte.


Conclusion

Investir dans l'immobilier ne nécessite pas d'avoir une fortune personnelle, ni même un apport ou un salaire élevé.

Mais cela nécessite avant tout une seule chose : la rigueur.

En vous formant aux fondamentaux de l'immobilier avant de vous lancer dans l'investissement, vous éviterez d'apprendre certaines leçons à vos dépens.

Je vous propose pour cela plusieurs modules de formation qui vous permettront de devenir expert(e) dans l'art :

  • d'identifier les bonnes affaires que d'autres ne verront pas
  • d'obtenir des rendements élevés
  • de limiter au maximum les risques

Pour en savoir plus

Investisseur immobilier : mes 7 conseils pour vous constituer un patrimoine à 7 chiffres


Pour la plupart des gens, investir dans l'immobilier locatif et réussir à se créer un patrimoine de 1 million d’euros et plus reste un fantasme, une chimère.

Pourtant, devenir millionnaire dans l'immobilier est un objectif complètement réalisable quels que soient :

Et c’est même un objectif nécessaire si l’on veut s’assurer une retraite décente et si l’on veut transmettre un patrimoine suffisant à ses enfants, une fois payés les droits de succession.

Dans cet article, je vous donne les 7 conseils que j’ai appliqués et qui m’ont permis de me constituer en 3 ans un patrimoine immobilier à 7 chiffres.


Arrêtez de procrastiner : investissez maintenant

La procrastination à un coût. Et même plusieurs :

  • Elle vous fait perdre le bénéfice des revenus locatifs que vous pourriez obtenir dès maintenant
  • Elle diminue le temps dont vous disposez pour atteindre votre objectif : si vous voulez pouvoir partir à la retraite à 62 ans, il vaut mieux commencer à s’en préoccuper maintenant que quand vous aurez 60 ans, vous ne pensez pas ?
  • Elle vous fait manquer des opportunités d'investissement : en ce moment, ce sont les taux d’intérêt historiquement bas ; mais ça peut être aussi cette maison qui se vend une bouchée de pain à côté de chez vous ; ou cet immeuble de rapport à vendre dans une zone dont vous savez qu’elle va se développer.

Un proverbe chinois dit : « Le meilleur moment pour planter un arbre, c’était il y a vingt ans. Mais le deuxième meilleur moment, c’est maintenant. »


Jouez l'optimisation fiscale et la défiscalisation

L’optimisation fiscale est un levier important pour accumuler rapidement du capital.

Ou dit autrement, si vous ne prenez pas le temps et les conseils nécessaires pour optimiser l’environnement fiscal de vos investissements, vous risquez de donner à l’Etat des sommes dont vous ou vos enfants auriez pu profiter.

Il ne s’agit pas de faire des choix d’investissement uniquement basés sur une perspective de défiscalisation (ce sont bien souvent des attrape-nigauds qui n’enrichissent finalement que les promoteurs et les commerciaux), mais de diminuer au maximum la perte de rentabilité entre la rentabilité brute (avant impôts) et rentabilité nette (après impôts).

Cela passe par un choix judicieux du type de location, du type de société (SCI, SARL, ou investissement en direct), des options fiscales (SCI à l’IS ou à l’IR, déductibilité des frais réels ou forfaitaires), etc.

L’assistance d’un expert-comptable en amont de votre projet peut à cet égard se révéler très bénéfique.


Pour obtenir un prêt immobilier et un taux d'emprunt intéressant, gérez vos finances avec rigueur

Vos finances doivent être équilibrées et vous devez vous débarrasser, avant tout investissement locatif, des crédits revolving ou des crédits à la consommation.

  • Ce sont des aspirateurs à cash
  • Ils réduisent votre capacité d’endettement
  • Ils sont, pour le banquier, un indicateur de vos difficultés à gérer un budget, ce qui peut vous mettre en difficulté pour l’obtention d’un prêt si votre dossier est déjà un peu borderline.

De même, ne dépensez pas immédiatement les revenus que vous tirez de vos premiers loyers.

Au contraire, économisez-les :

  • Pour vous constituer une « cagnotte » pour de futurs travaux
  • Pour les réinvestir dans de futures acquisitions, si la banque exige de vous un apport


Investissez prioritairement dans l’immobilier

Si les banques ou les gestionnaires de fortune vous proposent plutôt d’investir sur des supports tels que l’assurance vie ou des Plans d’Epargne Retraite, c’est que c’est évidemment leur intérêt.

En effet, c’est un moyen pour eux d’être rémunérés par une commission, et également pour faire de vous une clientèle captive.

Il n’est bien sûr jamais inutile de diversifier son portefeuille entre différents types d’actifs. Mais seul l’immobilier vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, et, ainsi de vous enrichir rapidement et avec un capital de départ quasi-nul.

Ayez également en tête que les loyers sont indexés sur l’indice INSEE du coût de la construction, ce qui vous prémunit contre l’inflation. Ce n’est pas le cas, par exemple, des obligations classiques comme les bons du Trésor.


N'investissez pas dans l'immobilier avec votre cœur mais avec votre tête

Tout investissement, et a fortiori l’investissement dans la pierre, doit se faire avec un esprit froid, et doit être uniquement basé sur une analyse factuelle.

De même que vous n’investiriez pas dans des actions Procter&Gamble juste parce que vous aimez le goût de leur dentifrice Oral-B ou le parfum de leur lessive Ariel, vous ne devez pas baser une décision d’achat d’un bien locatif parce qu’il vous rappelle votre maison d’enfance ou parce que c’est dans ce type de maison que vous vous verriez prendre votre retraite.

Si vous laissez intervenir vos sentiments dans vos décisions d’investissement, vous prenez le risque d’acheter un bien trop cher, ou mal situé, de sous-estimer inconsciemment l’ampleur des travaux, etc.

Et donc de faire une mauvaise affaire qui peut rompre le cycle vertueux de l’investissement que je propose dans ma méthode des 5C.


N’attendez pas de trouver l’affaire du siècle

Comme le mouton à cinq pattes, le bien immobilier parfait n’existe pas.

Aucun bien sur le marché ne cochera jamais tous vos critères de choix.

Donc, ne faites pas comme le héron de la fable et n’attendez pas de trouver le produit parfait pour commencer à investir.

Au contraire, pour chaque bien visité, mettez en regard les avantages et les inconvénients (en commençant par sa rentabilité locative attendue).

N’ayez pas peur des biens décrépis : ce sont ceux-là qui offrent généralement les meilleurs rendements locatifs une fois remis en état.

J’ai développé mon propre outil d’aide à la décision que j’utilise maintenant systématiquement et que j’appelle le « Carré magique ».

 

Fixez-vous des jalons et ne perdez jamais de vue votre objectif final

Il est parfois difficile de renoncer à un plaisir immédiat au bénéfice d’un objectif futur.

Ça peut être un crève-cœur de s’interdire d’aller piocher dans la cagnotte pour s’acheter le dernier IPhone ou cette magnifique paire de chaussures.

Un bon moyen d’y parvenir est de se fixer des jalons plus proches, une feuille de route, des objectifs intermédiaires fixés précisément dans le temps, dont vous vérifierez régulièrement la réalisation.

Ça peut être :

  • Une acquisition immobilière tous les 6 mois
  • Ou X euros de loyers perçus dans 1 an
  • Ou un capital immobilier de X milliers d’euros dans 5 ans
  • Une cagnotte en permanence supérieure à 6 ou 12 mois de loyers
  • Etc.

Une autre manière de tenir le cap est de se rappeler régulièrement l’objectif ultime des efforts consentis aujourd’hui : partir plus tôt en retraite, profiter de la vie, assurer l’avenir de ses enfants, etc.

Fixez-vous des images mentales de cet objectif et visualisez-les aussi souvent que nécessaire.

Conclusion

Le secret pour atteindre, au rythme et au niveau que vous vous êtes fixés, l’indépendance financière tient finalement en deux mots : Méthode et Mental.

Méthode, car l’immobilier, comme tout autre type d’investissement, est une science qui repose sur des données concrètes qu’il faut savoir exploiter.

Mental, car la réussite du modèle 5C que je développe, repose avant tout sur la capacité à conserver une motivation et une rigueur de gestion dans la durée, mais également sur une capacité à négocier et à garder la tête froide en toutes circonstances.

Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Tu es convaincu que l’investissement dans l’immobilier locatif est le moyen le plus sûr pour devenir rentier, pour partir en retraite 10 ans avant les autres, pour t’assurer un revenu fixe jusqu’à la fin de ta vie ?

Mais tu te dis que c’est impossible pour toi car tu penses que tu ne gagnes pas assez obtenir un prêt ? Tu imagines que l’investissement immobilier est réservé aux riches ?

Alors, oui, il vaut toujours mieux être riche et en bonne santé que pauvre et malade, mais si tu prends le temps de lire cet article, tu verras qu’il n’est pas nécessaire d’avoir de l’épargne pour avoir le droit d’investir dans immobilier.

Voyons donc quelles sont les meilleures façons d’investir dans l’immobilier quand on a peu ou pas d‘apport.

1.    Investir à plusieurs tu pourras

Si tu as autour de toi, dans ta famille ou parmi tes amis, d’autres personnes intéressées par l’immobilier, alors il vous est possible de vous regrouper pour investir en commun, notamment dans une SCI, ou une SAS, selon le mode de location que vous envisagerez.

Cela permet de cumuler les apports en vue de l’obtention d’un prêt, mais aussi de mutualiser l’expérience et les compétences de chacun (certains auront peut être déjà des expériences dans l’immobilier, ou seront des professionnels du secteur) et le temps pour trouver les biens et superviser les travaux.

Attention toutefois à bien rédiger les statuts de la société, en prévoyant la manière dont seront prises les décisions (majorité simple, qualifiée, unanimité selon le type de décision) ainsi que les modalités de sortie d’un associé (agrément d’un nouvel associé, valorisation des parts, etc.) car il vaut mieux s’accorder sur ces sujets avant que les problèmes ne surviennent, si l’on veut éviter les conflits.

2.    Une caution parentale tu auras

De la même manière qu’une caution parentale peut te permettre d’obtenir plus facilement une location, tu peux aussi t’en prévaloir auprès de la banque pour obtenir un prêt immobilier, surtout si tu es jeune.

Il faudra néanmoins que papa/maman présentent toutes les garanties financières nécessaires pour se substituer à toi si tu ne peux plus rembourser le prêt.

Et qu’ils te fassent suffisamment confiance 😊

3.    Un prêt étudiant tu utiliseras

Un prêt étudiant présente trois avantages :

  • Son obtention et son montant ne sont pas liés à tes revenus (si tu es étudiant, par définition tu n’en as pas), mais plutôt au type de formation que tu suis
  • Son taux est raisonnable
  • Son remboursement est différé de plusieurs années (c’est-à-dire que tu ne débourses rien pendant 5 ans par exemple).

Donc, si tu as la chance d’être encore étudiant, rien ne t’empêche de contracter un tel prêt et d’investir la somme dans une petite mais rentable opération.

Pendant la période de différé, tu encaisseras des loyers sans rembourser la banque, ce qui te permettra de te constituer de l’épargne.

Et à l’issue de cette période, tes loyers te permettront de rembourser tout ou partie de tes mensualités de prêt.

4.    Du crowdfunding tu feras

Le crowdfunding te permet d’investir dans un ou plusieurs opération(s) de promotion immobilière, sous forme d’un prêt que tu accordes au promoteur, et qui t’est remboursé une fois l’opération menée à son terme.

Les avantages sont que le « ticket » d’entrée est peu élevé (à partir de 1000 euros), que le taux versé est intéressant (de l’ordre de 8%, soit 6 fois le livret A) et que les sommes ne sont bloquées que pendant, généralement, 12 à 24 mois.

Attention toutefois au risque, même faible, de perte des sommes investies, particulièrement en cas de faillite du promoteur. C’est pour cela qu’il n’est pas recommandé d’investir dans le crowdfunding de l’argent qui t’es nécessaire pour vivre, ou que tu aurais empruntées par ailleurs.

En d’autres termes, il est dangereux de faire un prêt consommation et d’investir la somme dans du crowdfunding (ou des actions, ou des bitcoins, …), même si cela semble très intéressant sur le papier dans le contexte de taux bas que nous connaissons aujourd’hui.

Les grands principes à ne jamais perdre de vue

1.    De trouver la bonne affaire, le temps tu prendras

Une bonne affaire doit cumuler plusieurs critères :

  • Être en dessous du prix de marché pour quelque raison que ce soit (vendeur pressé, succession, mauvais état,)
  • Avoir un potentiel de valorisation supplémentaire (possibilité d’exploiter les combles ou des dépendances, de redécouper les surfaces, de louer séparément les parkings, les caves, etc.)
  • Être sur un marché porteur (le premier critère, c’est un bon emplacement)
  • Au final, présenter un taux de rentabilité élevé (idéalement 10%  brut et plus si possible).

Ce n’est qu’à ces conditions qu’une banque acceptera d’analyser son dossier si tes ressources sont faibles : le bien doit au minimum s’autofinancer, et idéalement dégager un cash flow net de charges et de taxes supérieur à la mensualité du prêt.

Il est donc nécessaire de prendre le temps de trouver cette première bonne affaire, en ayant soigneusement analysé au préalable le marché : quels sont les prix au m² à l’achat dans cette ville / ce quartier, quel est le niveau des loyers par type de surface (studio, T2, T3), la demande locative est-elle soutenue, y a-t-il des endroits à éviter, etc. ?

Et une fois la cible verrouillée, il faut savoir prendre le temps de négocier, d’abord avec le vendeur puis ensuite avec les entrepreneurs pour obtenir le prix le plus juste.

2.    Ton profil emprunteur tu soigneras

Pour obtenir un premier prêt immobilier, même sur une opération très profitable, il faut rassurer le banquier sur la régularité de tes revenus et ta capacité à bien gérer tes finances.

Ainsi, tu dois avoir un emploi fixe (idéalement un CDI après validation de période d’essai, mais une succession ininterrompue de CDD ou de contrats d’intérim peut marcher). Si tu es gérant non salarié, les 3 derniers bilans de ta société te seront probablement demandés).

Et interdits les découverts bancaires à répétition, les relevés de cartes bleues de 15 pages, les avis à tiers détenteurs, etc… Il faut pouvoir présenter au banquier 3 relevés de compte absolument clean.

Si tu as des crédits revolving ou des crédits conso, je te recommande de les rembourser avant de faire ta demande de prêt, cela améliorera ton dossier.

3.    Confiance tu garderas

Un dernier conseil : ne t’arrête pas au premier refus bancaire que tu recevras. Je connais des investisseurs qui ont essuyé 15 ou 20 refus, et qui auraient pu à chaque fois les faire abandonner leur projet.

Sauf que …

… le 21ème rendez-vous a été le bon et qu’ils ont finalement pu financer leur premier projet et enclencher la dynamique du succès.

Il faut donc croire en soi, et en son projet 😊.

En conclusion …

Je t’ai donné quelques unes des astuces que tu peux employer pour démarrer de zéro ton portefeuille immobilier.

Pour autant, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l’investissement immobilier : un bon produit, une bonne négo, des techniques de valorisation et de commercialisation efficaces, avec à la clé une rentabilité à 2 chiffres.

Ces techniques, je te les enseigne dans la Méthode des 5 C. Pour en avoir un aperçu, clique sur le lien ci-dessous.

Si tu as des questions, ou un témoignage à faire partager sur ton premier achat, n’hésite pas à laisser un commentaire juste en-dessous.

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