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Investisseur immobilier : mes 7 conseils pour vous constituer un patrimoine à 7 chiffres


Pour la plupart des gens, investir dans l'immobilier locatif et réussir à se créer un patrimoine de 1 million d’euros et plus reste un fantasme, une chimère.

Pourtant, devenir millionnaire dans l'immobilier est un objectif complètement réalisable quels que soient :

Et c’est même un objectif nécessaire si l’on veut s’assurer une retraite décente et si l’on veut transmettre un patrimoine suffisant à ses enfants, une fois payés les droits de succession.

Dans cet article, je vous donne les 7 conseils que j’ai appliqués et qui m’ont permis de me constituer en 3 ans un patrimoine immobilier à 7 chiffres.


Arrêtez de procrastiner : investissez maintenant

La procrastination à un coût. Et même plusieurs :

  • Elle vous fait perdre le bénéfice des revenus locatifs que vous pourriez obtenir dès maintenant
  • Elle diminue le temps dont vous disposez pour atteindre votre objectif : si vous voulez pouvoir partir à la retraite à 62 ans, il vaut mieux commencer à s’en préoccuper maintenant que quand vous aurez 60 ans, vous ne pensez pas ?
  • Elle vous fait manquer des opportunités d'investissement : en ce moment, ce sont les taux d’intérêt historiquement bas ; mais ça peut être aussi cette maison qui se vend une bouchée de pain à côté de chez vous ; ou cet immeuble de rapport à vendre dans une zone dont vous savez qu’elle va se développer.

Un proverbe chinois dit : « Le meilleur moment pour planter un arbre, c’était il y a vingt ans. Mais le deuxième meilleur moment, c’est maintenant. »


Jouez l'optimisation fiscale et la défiscalisation

L’optimisation fiscale est un levier important pour accumuler rapidement du capital.

Ou dit autrement, si vous ne prenez pas le temps et les conseils nécessaires pour optimiser l’environnement fiscal de vos investissements, vous risquez de donner à l’Etat des sommes dont vous ou vos enfants auriez pu profiter.

Il ne s’agit pas de faire des choix d’investissement uniquement basés sur une perspective de défiscalisation (ce sont bien souvent des attrape-nigauds qui n’enrichissent finalement que les promoteurs et les commerciaux), mais de diminuer au maximum la perte de rentabilité entre la rentabilité brute (avant impôts) et rentabilité nette (après impôts).

Cela passe par un choix judicieux du type de location, du type de société (SCI, SARL, ou investissement en direct), des options fiscales (SCI à l’IS ou à l’IR, déductibilité des frais réels ou forfaitaires), etc.

L’assistance d’un expert-comptable en amont de votre projet peut à cet égard se révéler très bénéfique.


Pour obtenir un prêt immobilier et un taux d'emprunt intéressant, gérez vos finances avec rigueur

Vos finances doivent être équilibrées et vous devez vous débarrasser, avant tout investissement locatif, des crédits revolving ou des crédits à la consommation.

  • Ce sont des aspirateurs à cash
  • Ils réduisent votre capacité d’endettement
  • Ils sont, pour le banquier, un indicateur de vos difficultés à gérer un budget, ce qui peut vous mettre en difficulté pour l’obtention d’un prêt si votre dossier est déjà un peu borderline.

De même, ne dépensez pas immédiatement les revenus que vous tirez de vos premiers loyers.

Au contraire, économisez-les :

  • Pour vous constituer une « cagnotte » pour de futurs travaux
  • Pour les réinvestir dans de futures acquisitions, si la banque exige de vous un apport


Investissez prioritairement dans l’immobilier

Si les banques ou les gestionnaires de fortune vous proposent plutôt d’investir sur des supports tels que l’assurance vie ou des Plans d’Epargne Retraite, c’est que c’est évidemment leur intérêt.

En effet, c’est un moyen pour eux d’être rémunérés par une commission, et également pour faire de vous une clientèle captive.

Il n’est bien sûr jamais inutile de diversifier son portefeuille entre différents types d’actifs. Mais seul l’immobilier vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, et, ainsi de vous enrichir rapidement et avec un capital de départ quasi-nul.

Ayez également en tête que les loyers sont indexés sur l’indice INSEE du coût de la construction, ce qui vous prémunit contre l’inflation. Ce n’est pas le cas, par exemple, des obligations classiques comme les bons du Trésor.


N'investissez pas dans l'immobilier avec votre cœur mais avec votre tête

Tout investissement, et a fortiori l’investissement dans la pierre, doit se faire avec un esprit froid, et doit être uniquement basé sur une analyse factuelle.

De même que vous n’investiriez pas dans des actions Procter&Gamble juste parce que vous aimez le goût de leur dentifrice Oral-B ou le parfum de leur lessive Ariel, vous ne devez pas baser une décision d’achat d’un bien locatif parce qu’il vous rappelle votre maison d’enfance ou parce que c’est dans ce type de maison que vous vous verriez prendre votre retraite.

Si vous laissez intervenir vos sentiments dans vos décisions d’investissement, vous prenez le risque d’acheter un bien trop cher, ou mal situé, de sous-estimer inconsciemment l’ampleur des travaux, etc.

Et donc de faire une mauvaise affaire qui peut rompre le cycle vertueux de l’investissement que je propose dans ma méthode des 5C.


N’attendez pas de trouver l’affaire du siècle

Comme le mouton à cinq pattes, le bien immobilier parfait n’existe pas.

Aucun bien sur le marché ne cochera jamais tous vos critères de choix.

Donc, ne faites pas comme le héron de la fable et n’attendez pas de trouver le produit parfait pour commencer à investir.

Au contraire, pour chaque bien visité, mettez en regard les avantages et les inconvénients (en commençant par sa rentabilité locative attendue).

N’ayez pas peur des biens décrépis : ce sont ceux-là qui offrent généralement les meilleurs rendements locatifs une fois remis en état.

J’ai développé mon propre outil d’aide à la décision que j’utilise maintenant systématiquement et que j’appelle le « Carré magique ».

 

Fixez-vous des jalons et ne perdez jamais de vue votre objectif final

Il est parfois difficile de renoncer à un plaisir immédiat au bénéfice d’un objectif futur.

Ça peut être un crève-cœur de s’interdire d’aller piocher dans la cagnotte pour s’acheter le dernier IPhone ou cette magnifique paire de chaussures.

Un bon moyen d’y parvenir est de se fixer des jalons plus proches, une feuille de route, des objectifs intermédiaires fixés précisément dans le temps, dont vous vérifierez régulièrement la réalisation.

Ça peut être :

  • Une acquisition immobilière tous les 6 mois
  • Ou X euros de loyers perçus dans 1 an
  • Ou un capital immobilier de X milliers d’euros dans 5 ans
  • Une cagnotte en permanence supérieure à 6 ou 12 mois de loyers
  • Etc.

Une autre manière de tenir le cap est de se rappeler régulièrement l’objectif ultime des efforts consentis aujourd’hui : partir plus tôt en retraite, profiter de la vie, assurer l’avenir de ses enfants, etc.

Fixez-vous des images mentales de cet objectif et visualisez-les aussi souvent que nécessaire.

Conclusion

Le secret pour atteindre, au rythme et au niveau que vous vous êtes fixés, l’indépendance financière tient finalement en deux mots : Méthode et Mental.

Méthode, car l’immobilier, comme tout autre type d’investissement, est une science qui repose sur des données concrètes qu’il faut savoir exploiter.

Mental, car la réussite du modèle 5C que je développe, repose avant tout sur la capacité à conserver une motivation et une rigueur de gestion dans la durée, mais également sur une capacité à négocier et à garder la tête froide en toutes circonstances.

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« L’immobilier, ce n’est pas pour moi, parce que … »

6 idées reçues à vous sortir de la tête

Souvent, quand je parle de mon activité d’entrepreneur immobilier à des personnes que je rencontre, ou même à des proches, et que je les incite à se lancer à leur tour, je reçois très souvent en retour toute une liste d’objections, la plupart du temps irrationnelles.

Ces idées reçues, ces fausses croyances sur l’immobilier (ou sur l’investissement en général) sont le résultat combiné :

  • D’une absence de culture ou d’éducation financière (vous a-t-on appris à l’école comment gérer votre argent et le faire fructifier ?)
  • D’une peur de l’échec qui interdit toute prise de risque (là encore, la diabolisation de l’échec commence dès l’école) et qui réduit la confiance en soi
  • D’une incapacité à se projeter au-delà des difficultés du quotidien

Cet article détaille les 6 principales objections que j’entends régulièrement et que je vais tenter de démonter de la manière la plus objective possible.

1.    Je n’ai pas d’argent à investir

C’est la fausse croyance que je rencontre le plus fréquemment.

C’est tout à fait entendable de la part d’une personne surendettée ou qui a à peine de quoi se loger et se nourrir.

Mais parmi les gens qui me font cette réponse, il y en a beaucoup qui ont un salaire correct, mais qui ont peu d’épargne, voire qui remboursent chaque mois des prêts court terme, ou des prêts revolving, qui sont la conséquence d’un achat impulsif ou d’une incapacité à bien gérer leur budget.

Si tu fais partie de ceux qui ont des finances saines, mais pas de grosses possibilités d’épargne, sache que l’immobilier est le seul support d’investissement où te peux te faire entièrement financer par une banque, pour peu que ton dossier soit solide.

Si au contraire, tu accumules quelques prêts conso qui te ponctionnent chaque mois les quelques centaines d’euros que tu pourrais investir, alors l’objectif de se lancer dans l’immobilier pour augmenter sensiblement tes revenus est la meilleure des motivations pour assainir ta situation.

Reprends tes relevés de comptes, identifie les dépenses superflues et sers-toi la ceinture quelques mois afin de rembourser tous ces prêts-arnaques.    

2.    Je n’y connais rien

C’est effectivement une objection légitime. La peur du vide ou de l’inconnu est un réflexe de conservation dans tout le règne animal.

Ce dont il faut avoir conscience, c’est qu’on ne nait pas avec la science infuse, juste avec quelques réflexes nécessaires à notre survie (la succion, serrer le poing, respirer, …).

Le reste s’acquiert avec le temps, par l’éducation ou le mimétisme.

Nous avons la chance de vivre à une période où toute la connaissance est disponible en quelques clics, et parfois même gratuitement.

Donc, si tu n’as pas d’expérience ou de connaissance, c’est le moment d’en acquérir. Pour ma part, je continue de me former en permanence, en lisant des blogs comme celui-ci, des livres, en suivant des mentors sur YouTube ou via des formations payantes.

3.    Je n’ai pas le temps

Et c’est le cas pour à peu près tout le monde : nous avons le sentiment de courir constamment après le temps. C’est ce que les anglo-saxons appellent la rat-race, à l’image du rongeur qui court continuellement dans sa petite roue.

Paradoxalement, cette façon de vivre est confortable, en ceci que le cerveau humain adore la routine et déteste l’imprévu ou le changement.

Et le fait d’avoir en permanence le nez dans le guidon nous évite de nous remettre en question, de nous questionner sur le sens que nous donnons à notre vie et de nous projeter dans le futur.

Et souvent, malheureusement, il faut un événement tragique (pour moi ce fut un burn-out) pour nous forcer à remettre en perspective nos priorités.

La question à se poser n’est pas « Est-ce que j’ai le temps ?» mais « A quoi est-ce que je souhaite en priorité consacrer mon temps ?».

Est-ce à profiter à fond de mes loisirs, à bosser comme un fou pour rechercher une reconnaissance hypothétique ?

Ou suis-je prêt à « sacrifier » un peu de mon temps libre pour assurer mon futur et celui de mes proches ?

4.    Ça ne vaut pas le coup

Ou, autrement dit, ça va me créer plus d’emm… que ça ne va me rapporter.

Si ton objectif est de trouver un placement sans risque, sans effort et avec une rentabilité intéressante, alors je vais devoir te décevoir : ça n’existe pas.

Un des avantages de l’investissement immobilier, c’est qu’il existe plein de leviers pour arbitrer entre niveau de rentabilité élevée et tranquillité d’esprit : la typologie du bien et sa cible (logement étudiant ou maison familiale), le type de location (longue ou courte durée), le niveau de délégation à une agence de gestion, la souscription ou non à des assurances loyers impayés, etc…

5.    Ce n’est pas le moment

Généralement, je réponds à cela : « Ça sera quand le bon moment ? ».

Le moment parfait n’existe pas. De même que le deal parfait, l’homme parfait, le monde parfait n’existent pas.

Et objectivement, pour l’investissement immobilier, il est difficile d’imaginer un moment plus propice : taux d’intérêt historiquement bas, prix de l’immobilier hors Ile de France qui restent sages, tensions locatives, développement massif de la location de courte durée, …

6.    Je n’y arriverai pas

C’est l’objection ultime, celle qui renvoie à l’image que chacun a de soi, et en l’occurrence ici, une image négative.

La perversité de cette affirmation c’est qu’elle crée des prophéties autoréalisatrices. En pensant que l’on n’est pas apte pour quelque chose, on n’essaie pas, ou on baisse les bras au premier échec.

Le résultat, c’est qu’effectivement notre compétence dans le domaine considéré ne progressera jamais (je te conseille de lire les pages Wikipédia consacrée aux travaux de William Thomas et de Robert Merton sur le sujet).

Cette négativité dévastatrice doit donc être bannie à tout jamais de ton vocabulaire avant de pouvoir sauter le pas et te lancer dans l’investissement (ou la prise de risque quelle qu’elle soit).

Conclusion

Nous autres êtres humains sommes prompts à nous trouver des excuses pour ne pas faire. Tous, nous devons faire avec nos peurs, nos croyances, nos complexes.

J’espère avoir pu lever certains de ces blocages, ou en tout cas t’avoir donné des pistes pour y résister.

L’essentiel est d’être dans l’action. N’oublie pas que 100% des gagnants ont tenté leur chance.

S’il y a d’autres blocages que tu veux partager ou des conseils à donner, n’hésite pas à laisser un commentaire ci-dessous.

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