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8 façons de préparer sa retraite par l’investissement immobilier


Sous certaines conditions, et avec un minimum de prudence et de méthode, l’investissement immobilier est, selon moi, le meilleur support pour préparer sa retraite :

  1. la rentabilité peut être élevée, et l’indexation des loyers est un rempart contre l’inflation
  2. le marché immobilier est généralement très actif
  3. si l’on choisit judicieusement ses biens et si on les entretient régulièrement, le risque de perte de valeur est très limité
  4. enfin, certaines techniques (en particulier le démembrement) permettent d’alléger le poids des droits de succession

Cet article analyse huit méthodes, plus ou moins pertinentes, pour investir dans l'immobilier en 2020.


 1 . Acquérir sa résidence principale

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale est un conseil généralement donné par les banquiers ou les conseillers en gestion de patrimoine.

C’est également un élément psychologique fort de savoir que, quels que soient les événements que la vie nous réserve, nous aurons un toit sur notre tête, ou un capital que nous pourrons vendre, louer ou céder en viager.

Cependant, acheter trop tôt et à crédit sa résidence principale n’est pas le meilleur choix à faire si l’on veut se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa retraite. En effet, les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier vont limiter pendant 15 à 25 (voire 30) ans votre capacité à emprunter pour acquérir d’autres biens immobiliers dans une optique d’investissement locatif.

Au risque de choquer, je préconise donc à toute personne qui veut investir rapidement et de significativement dans l’immobilier de rapport de vendre sa résidence principale et de (re)devenir, même pour un temps seulement, locataire. Ce n’est pas obligatoire, mais cela permet de bénéficier à fond de l’effet de levier de l’endettement.

 Pour ma part, j’ai sauté le pas il y a 3 ans. J’ai vendu ma résidence principale, en réalisant une belle plus-value. Cette somme m’a permis d’investir non seulement dans l’immobilier mais aussi dans un portefeuille de placements.

L’effet de levier de l‘endettement

Un investisseur achète un appartement de 200 000 euros qui rapporte 1 000 euros par mois de loyer net de charges.

Son apport est de 20 000€, il emprunte donc 180 000€, qu’il rembourse par des mensualités de 800 euros. Le coût des intérêts est de 3 000 euros par an.

L'effet de levier du crédit lui permet donc d'acheter un bien à 200 000€ avec un apport de seulement 10% de la somme.  Son revenu annuel (loyers – intérêts) est de 12 000 – 3 000 = 9 000 euros

Le rendement financier des capitaux investis est donc de 9 000 / 20 000 €, soit 45%.

S’il avait financé son achat uniquement sur ses fonds propres, son rendement serait de 12 000 / 200 000, soit 6%.

L’effet de levier a donc permis de multiplier par 9 la rentabilité de l’investissement.

2 . Investir dans la « pierre-papier »

les OPCI et les SCPI sont des placements intéressants

SCPI

L’investissement dans les SCPI ou les OPCI a le vent en poupe, du fait :

  • de ses taux de rendement relativement intéressants,
  • de sa simplicité (ce n’est pas plus compliqué d’acheter des parts d’OPCI qu’une action, un rendez-vous chez son banquier suffit)
  • de sa « passivité » : pas de biens ni de locataires à gérer
  • de sa fiscalité intéressante, notamment dans le cadre de l’assurance-vie.

C’est également un bon moyen de diversifier ses risques si l’on possède un portefeuille d’actions, dans la mesure où les marchés financiers et immobiliers connaissent des cycles différents, voire opposés (quand la bourse monte, l’immobilier baisse, et inversement).

Cependant, il me semble peu judicieux de concentrer tout son investissement immobilier pour préparer sa retraite sur ce seul type de produits, et cela pour 4 raisons principales :

  • Ce type de placements ne permet pas de profiter de l’effet de levier lié à l’endettement (voir plus bas). Bénéficier d’un portefeuille d’OPCI / SCPI d’une taille suffisante pour générer des revenus conséquents à la retraite nécessite donc de commencer très tôt à investir et/ou de consentir à un effort d’épargne important.
  • Il ne permet pas de profiter des réductions fiscales liées aux travaux.
  • Sa rentabilité est plus faible que la location immobilière classique.
  • Il peut se révéler compliqué de vendre des parts de SCPI (on parle d’un placement peu « liquide »).


 3. Faire du crowdfunding immobilier

Financement participatif

Le crowdfunding ou financement participatif


Le crowdfunding d’opérations immobilières est une possibilité offerte récemment aux particuliers. 

Une plateforme comme Homunity.com met ainsi en relation des promoteurs recherchant un financement pour un programme immobilier, et des particuliers.

Le promoteur émet des obligations (c’est-à-dire des titres de dette) qui sont garanties par les fonds propres de son entreprise. Ces obligations sont souscrites par les particuliers investisseurs. Ceux-ci seront remboursés (avec intérêts) à l’issue de la phase de commercialisation, c’est-à-dire généralement 18 ou 24 mois plus tard.

Le taux d’intérêt servi est souvent très intéressant, de l’ordre de 8 à 10% avant impôt. Les intérêts sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax au taux de 30%), qui est retenu à la source par la plateforme.

Même si les projets sont sélectionnés en amont par la plateforme, celle-ci n’apporte aucune garantie sur la réalisation finale du projet. Le risque en capital est donc réel pour l’investisseur, notamment en cas de dépassement du budget du chantier, de ventes inférieures aux prévisions, ou a fortiori, de faillite du promoteur.

Il convient donc, en amont de la souscription, de bien se renseigner sur l’expérience et la surface financière du promoteur au regard du montant du projet.

Il est aussi recommandé de diluer les risques en investissant sur plusieurs programmes de financement participatif, portés par différents promoteurs.

En résumé, le crowdfunding peut être, en termes d'investissement immobilier, un complément intéressant à la pierre-papier, plus rentable, mais aussi plus risqué dans la mesure où il porte, à la différence des SCPI, non pas sur un large portefeuille immobilier, mais sur une seule opération. Son utilisation comme investissement de retraite est donc à prendre avec prudence.


 4.   Acheter un bien immobilier et le revendre

Augmenter son patrimoine par des achats reventes

Acheter pour revendre


Il peut être intéressant de réaliser des opérations d’achats/reventes permettant de dégager des plus-values substantielles.

Cela nécessite de trouver une bonne affaire (bien défraîchi, vendeur pressé, saisie immobilière, etc.), de réaliser les travaux nécessaires pour remettre le bien aux normes, voire pour le diviser (pour une surface équivalente, deux studios se vendront toujours mieux qu’un seul deux-pièces), et enfin de le commercialiser pour le vendre au prix espéré.

L’attractivité de ce type d’opération est évidemment de pouvoir générer du cash en peu de temps (globalement, la durée des travaux), cash qui peut ensuite être réinjecté dans de nouvelles opérations ou dans d’autres types de placement. Cela permet de faire grossir rapidement son patrimoine immobilier en vue de la retraite.

Attention cependant au fait que ce type d’opérations est de loin l’activité immobilière la plus risquée, sauf évidemment si vous êtes vous-mêmes un professionnel du secteur.

Les deux risques les plus fréquents sont de sous-estimer le budget travaux (un chantier de rénovation connaît toujours des imprévus) et de surestimer le prix de revente.


Attention également à ce que la répétition trop fréquente de ces opérations n’entraîne une requalification par l’administration fiscale en activité de marchands de biens, avec, à la clé, des conséquences financières très lourdes.

Dans mon cas personnel, j’ai réalisé plusieurs fois ce type d’opérations pour ma résidence principale (réhabilitation, optimisation de la surface au sol), en achetant à chaque fois un peu plus grand.

Les plus-values successives que j’ai réalisées grâce à la hausse du marché immobilier en proche banlieue parisienne entre 2001 et 2016, mais aussi par la mise en valeur des biens du fait des travaux, m’ont permis de me constituer un capital substantiel.

De plus, s’agissant de la vente d’une résidence principale, ces plus-values ne sont pas imposables.


5.  Investir dans un bien immobilier pour faire de la location longue durée

Contrat de location longue durée


C’est probablement l’opération qui vient le plus naturellement en tête quand on pense «investissement immobilier » et "préparation de la retraite".

Les avantages sont bien connus :

  • Les rendements peuvent être élevés, à condition de fuir certaines zones où le prix de l’immobilier à l’achat est trop élevé par rapport au niveau des loyers (Paris et l’Ouest parisien par exemple).
  • Les revenus sont réguliers, sous forme de loyers mensuels.
  • Sans parler des dispositifs fiscaux particuliers (qui sont presque toujours de fausses bonnes idées), il existe de nombreuses possibilités de déductions fiscales liées à ces opérations (travaux, charges, voire amortissement du bien selon le régime fiscal choisi).
  • En plus d’un revenu régulier, vous vous constituez un patrimoine « solide » de manière indolore puisque ce sont les locataires qui financent cet achat.
  • Enfin et surtout, vous profitez à plein de l’effet de levier de l’endettement.

En contrepartie, il existe un certain nombre de risques et de contraintes.

Sans remettre en question leur réalité, je souhaiterais toutefois insister sur le fait qu’il existe également des solutions pour en limiter les impacts.

La gestion d’un parc immobilier est évidemment consommatrice de temps et génératrice d’angoisse et de stress.

La gestion au jour le jour des biens nécessite de consacrer du temps à l’émission des quittances, au contrôle des encaissements de loyers, au paiement des prestataires, et à la comptabilité de base si vous détenez le bien en direct (classement des justificatifs, enregistrement des recettes et des dépenses, détermination du résultat fiscal, etc.).

Il vous faut également faire face à des imprévus liés aux biens (pannes, fuites, travaux de copropriété, etc.) ou aux locataires (impayés, problèmes de voisinage, vacance locative, etc.).

Cette gestion peut toutefois être totalement ou partiellement déléguée à une agence. A titre d’exemple, je loue depuis 12 ans un appartement sans y avoir jamais remis les pieds depuis l’entrée du premier locataire.

Par ailleurs, il existe des assurances contre les loyers impayés et la vacance locative (inoccupation de votre bien entre deux locataires).

La tranquillité d’esprit a évidemment un coût, et la délégation de gestion se fera au détriment de la rentabilité de votre investissement.


6. Investir dans l'immobilier commercial

Acheter un local commercial est une bon investissement locatif

Local commercial à louer

En complément de la location de surface habitable, la location de locaux commerciaux est également une activité rentable. Il n’est d’ailleurs par rare de trouver sur le marché de petits immeubles de rapports qui combinent des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et une ou plusieurs habitations dans les étages supérieurs.

La rentabilité de la location commerciale est généralement plus élevée que celle de l’immobilier d’habitation.

La gestion est également plus simple, dans la mesure où

  • c’est le marchand-locataire qui réalise à ses frais les travaux d’aménagement de l’espace,
  • la durée de présence dans les lieux (le « turn-over ») est généralement plus élevée pour un commerce que pour un particulier
  • en cas d’impayé, il est beaucoup plus facile d’expulser une personne morale qu’un particulier

Cependant, avant l’achat d’un local commercial, il convient d’être très attentif à l’emplacement du bien.

En effet, un local commercial situé dans une rue peu passante présentera un risque plus élevé de turn-over plus rapide et de vacance locative plus longue, ce qui dégradera très rapidement la rentabilité de l’opération (voire la rendra déficitaire).

 

7. La colocation pour augmenter le rendement locatif de son investissement immobilier

La colocation augmente la rentabilité immobilière

La colocation : une activité qui se développe

Longtemps réservée aux étudiants, la colocation séduit désormais les jeunes actifs mais aussi les seniors ou des cadres en déplacement.

Des offres mixtes étudiants / seniors se développent également à un rythme rapide.

Par conséquent, il existe aujourd’hui une forte inadéquation entre les besoins de colocation et l’offre proposée, si bien que les nouvelles colocations trouvent immédiatement preneur.

Un appartement ou une maison en colocation consiste en une chambre privée individuelle par colocataire (avec le cas échéant une salle d’eau privative, mais ce n’est pas obligatoire) et des parties communes (cuisine, salle à manger, sanitaires).

Pour vous propriétaire, l’intérêt de l’opération est d’augmenter sensiblement la rentabilité de votre bien.

Il est en effet plus intéressant financièrement de louer une grande surface à 3 colocataires qu’à une seule famille.

Par ailleurs, si vos colocataires sont des étudiants, sachez qu’il est tout à fait possible de leur établir un bail de neuf mois (du 15 septembre au 15 juin par exemple) et de louer votre bien pendant les trois mois d’été en location courte durée, via des plateformes comme AirBnB.

Rentabilité maximale garantie !

Pour en savoir plus :

8.Acheter pour faire de la (co)location courte durée

La Location courte durée maximise la rentabilité d'un bien immobilier

Location saisonnière ou location courte durée via Booking.com ou AirB&B

L’avènement des plateformes comme AirBnB ou Booking.com a permis le développement rapide de l’activité de location courte durée entre particuliers.

Le cas le plus fréquent est la location de biens situés dans des lieux de villégiature (bord de mer, villes historiques, grandes villes, etc.), mais on peut penser également au tourisme professionnel (commerciaux ou cadres en déplacement), ou médical (villes de cure par exemple).

De manière générale, la location courte durée est devenue une alternative parfaite à l’activité hôtelière, et elle « assèche » le parc immobilier dédié à la location classique, en particulier dans les zones dites « tendues ».

D’où son encadrement strict (120 jours de location par an maximum) et la volonté affichée par de plus en plus de villes d’en limiter fortement le développement par des réglementations locales encore plus drastiques (nombre de jours autorisé inférieur aux 120 jours, nombre de biens limité par propriétaire).

Dans cet environnement légal un peu incertain, il est donc impératif de se fixer la règle suivante : au moment de la décision d’achat d’un bien, le calcul de la rentabilité attendue doit se faire sous l’hypothèse d’une location longue durée et non pas d’une location courte durée. La location courte durée ne représente donc qu’un surcroît de revenu par rapport à une location classique qui doit être rentable par elle-même.

Elle peut être également un moyen de générer un revenu complémentaire en louant sa résidence principale pendant ses vacances.

S’agissant de la gestion et de la commercialisation de ce type de biens, elle fait l’objet d’un article spécifique (cf. lien).

Conclusion

L’immobilier est un support particulièrement indiqué pour se constituer un capital en vue d’un départ en retraite, en particulier grâce à l’utilisation de l’effet de levier du crédit.

Il reste toutefois un secteur risqué dans lequel il ne faut pas s’aventurer sans connaissance ni accompagnement.

Pour en savoir plus, et acquérir la connaissance nécessaire pour un investissement Zéro Stress, je vous invite à consulter le catalogue des formations proposées, en cliquant ici.

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Premier investissement immobilier : les 4 règles que j’aurais aimé connaître quand j’ai débuté



Vous cherchez à vous lancer dans l'investissement immobilier ? Vous recherchez votre premier investissement locatif ?

Dans cet article, je vous donne les 4 règles que j'aurais aimé connaître quand j'ai débuté dans l'immobilier et qui m'auraient sûrement évité de faire quelques erreurs coûteuses.


Prévoyez les charges exceptionnelles liées à votre investissement immobilier

Comme la vie, le cash-flow immobilier n'est pas un long fleuve tranquille.

Votre budget ne doit pas seulement refléter les entrées et sorties d'argent prévisibles et identiques d'un mois sur l'autre, mais aussi prévoir des événements exceptionnels, comme :

  • les travaux imprévus
  • la vacance locative
  • le locataire mauvais payeur

On peut évidemment se dire que la foudre ne tombe jamais deux fois au même endroit, que c'était un coup de malchance, que ça ira mieux l'année prochaine.

Bref, on peut continuer à se mentir.

Le meilleur moyen de faire face à l'imprévu, c'est de le prévoir !

Autrement dit, d'inclure dans son budget de trésorerie le coût moyen de tel ou tel événement multiplié par sa probabilité de survenance.

Par exemple, j'inclus une charge de vacance locative qui correspond à un demi-mois de loyer. Cela veut dire que j'estime que mon bien sera inoccupé pendant un mois tous les deux ans.

Pour plus de détail, lisez mon article ​Immobilier locatif : savoir estimer les charges de gestion​​​ 

Si vous êtes capables de prévoir précisément ces dépenses et de les intégrer dans vos calculs de rentabilité au moment de l'achat d'un bien, alors vous aurez la garantie presque assurée de faire un investissement rentable.

Dans le cas contraire, votre investissement peut se révéler rentable, mais vous augmentez sensiblement votre risque de perdre de l'argent.


N'attendez pas l'affaire du siècle, créez-la

Je vais vous révéler un secret : l'investissement immobilier parfait n'existe pas.

Comme le dit la sagesse populaire, "le mieux est l'ennemi du bien". Si vous attendez de trouver le placement du siècle pour commencer à investir, alors il y a fort à parier que vous serez toujours sur le quai de la gare dans 20 ans.

Au contraire, des bonnes affaires existent. Il en sort tous les jours sur le Bon Coin ou sur SeLoger.

Mais elles partent vite, parfois avant même que vous n'ayez pu les voir.

Il faut donc mettre en place deux stratégies :

  • une stratégie de chasse immobilière efficace et rapide qui vous permet d'être ultra-réactif(ve) sur les bons coups
  • une stratégie pour identifier des biens à fort potentiel que les investisseurs lambda ne verront pas. Il existe pour cela plusieurs techniques pour booster la rentabilité locative (homestaging, division, création de surface, etc.)


Gérez vos biens immobiliers avec rigueur

Une mauvaise gestion des vos investissements immobiliers peut faire chuter drastiquement votre rentabilité locative.

Une bonne gestion immobilière consiste notamment :

  • à identifier les mauvais candidats locataires et à les écarter
  • à faire rester les bons locataires
  • à réaliser les travaux de maintenance nécessaires avant que les problèmes ne s'aggravent
  • à diminuer au maximum les périodes de vacance locative et à les mettre à profit pour remettre en état les lieux


Ayez toujours une réserve de sécurité 

Il ne s'agit pas seulement de budgéter les frais exceptionnels, il faut aussi les provisionner.

Cela signifie que vous devez vous constituer une "cagnotte" de précaution dans laquelle vous piocherez quand il faudra refaire les peintures, changer l'électro-ménager, payer votre prêt immobilier quand le bien ne sera pas loué, etc.

Peut-être disposez vous déjà d'une épargne de précaution avant même d'investir.

Si ce n'est pas le cas, la manière la plus naturelle de confectionner cette cagnotte, c'est d'y affecter les bénéfices que vous dégagerez de votre location pendant les premiers mois. 

Une autre manière, beaucoup plus rapide et astucieuse, est d'obtenir de votre banque un différé de remboursement de votre prêt immobilier (en prétextant la nécessité de faire plusieurs mois de travaux par exemple). Vous pourrez ainsi commencer à louer votre bien avant même d'avoir débuté le remboursement de votre prêt immobilier.

Vous générerez ainsi pendant toute la période de différé un profit élevé qui vous permettra de constituer rapidement votre cagnotte.


Conclusion

Investir dans l'immobilier ne nécessite pas d'avoir une fortune personnelle, ni même un apport ou un salaire élevé.

Mais cela nécessite avant tout une seule chose : la rigueur.

En vous formant aux fondamentaux de l'immobilier avant de vous lancer dans l'investissement, vous éviterez d'apprendre certaines leçons à vos dépens.

Je vous propose pour cela plusieurs modules de formation qui vous permettront de devenir expert(e) dans l'art :

  • d'identifier les bonnes affaires que d'autres ne verront pas
  • d'obtenir des rendements élevés
  • de limiter au maximum les risques

Pour en savoir plus

Investisseur immobilier : mes 7 conseils pour vous constituer un patrimoine à 7 chiffres


Pour la plupart des gens, investir dans l'immobilier locatif et réussir à se créer un patrimoine de 1 million d’euros et plus reste un fantasme, une chimère.

Pourtant, devenir millionnaire dans l'immobilier est un objectif complètement réalisable quels que soient :

Et c’est même un objectif nécessaire si l’on veut s’assurer une retraite décente et si l’on veut transmettre un patrimoine suffisant à ses enfants, une fois payés les droits de succession.

Dans cet article, je vous donne les 7 conseils que j’ai appliqués et qui m’ont permis de me constituer en 3 ans un patrimoine immobilier à 7 chiffres.


Arrêtez de procrastiner : investissez maintenant

La procrastination à un coût. Et même plusieurs :

  • Elle vous fait perdre le bénéfice des revenus locatifs que vous pourriez obtenir dès maintenant
  • Elle diminue le temps dont vous disposez pour atteindre votre objectif : si vous voulez pouvoir partir à la retraite à 62 ans, il vaut mieux commencer à s’en préoccuper maintenant que quand vous aurez 60 ans, vous ne pensez pas ?
  • Elle vous fait manquer des opportunités d'investissement : en ce moment, ce sont les taux d’intérêt historiquement bas ; mais ça peut être aussi cette maison qui se vend une bouchée de pain à côté de chez vous ; ou cet immeuble de rapport à vendre dans une zone dont vous savez qu’elle va se développer.

Un proverbe chinois dit : « Le meilleur moment pour planter un arbre, c’était il y a vingt ans. Mais le deuxième meilleur moment, c’est maintenant. »


Jouez l'optimisation fiscale et la défiscalisation

L’optimisation fiscale est un levier important pour accumuler rapidement du capital.

Ou dit autrement, si vous ne prenez pas le temps et les conseils nécessaires pour optimiser l’environnement fiscal de vos investissements, vous risquez de donner à l’Etat des sommes dont vous ou vos enfants auriez pu profiter.

Il ne s’agit pas de faire des choix d’investissement uniquement basés sur une perspective de défiscalisation (ce sont bien souvent des attrape-nigauds qui n’enrichissent finalement que les promoteurs et les commerciaux), mais de diminuer au maximum la perte de rentabilité entre la rentabilité brute (avant impôts) et rentabilité nette (après impôts).

Cela passe par un choix judicieux du type de location, du type de société (SCI, SARL, ou investissement en direct), des options fiscales (SCI à l’IS ou à l’IR, déductibilité des frais réels ou forfaitaires), etc.

L’assistance d’un expert-comptable en amont de votre projet peut à cet égard se révéler très bénéfique.


Pour obtenir un prêt immobilier et un taux d'emprunt intéressant, gérez vos finances avec rigueur

Vos finances doivent être équilibrées et vous devez vous débarrasser, avant tout investissement locatif, des crédits revolving ou des crédits à la consommation.

  • Ce sont des aspirateurs à cash
  • Ils réduisent votre capacité d’endettement
  • Ils sont, pour le banquier, un indicateur de vos difficultés à gérer un budget, ce qui peut vous mettre en difficulté pour l’obtention d’un prêt si votre dossier est déjà un peu borderline.

De même, ne dépensez pas immédiatement les revenus que vous tirez de vos premiers loyers.

Au contraire, économisez-les :

  • Pour vous constituer une « cagnotte » pour de futurs travaux
  • Pour les réinvestir dans de futures acquisitions, si la banque exige de vous un apport


Investissez prioritairement dans l’immobilier

Si les banques ou les gestionnaires de fortune vous proposent plutôt d’investir sur des supports tels que l’assurance vie ou des Plans d’Epargne Retraite, c’est que c’est évidemment leur intérêt.

En effet, c’est un moyen pour eux d’être rémunérés par une commission, et également pour faire de vous une clientèle captive.

Il n’est bien sûr jamais inutile de diversifier son portefeuille entre différents types d’actifs. Mais seul l’immobilier vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, et, ainsi de vous enrichir rapidement et avec un capital de départ quasi-nul.

Ayez également en tête que les loyers sont indexés sur l’indice INSEE du coût de la construction, ce qui vous prémunit contre l’inflation. Ce n’est pas le cas, par exemple, des obligations classiques comme les bons du Trésor.


N'investissez pas dans l'immobilier avec votre cœur mais avec votre tête

Tout investissement, et a fortiori l’investissement dans la pierre, doit se faire avec un esprit froid, et doit être uniquement basé sur une analyse factuelle.

De même que vous n’investiriez pas dans des actions Procter&Gamble juste parce que vous aimez le goût de leur dentifrice Oral-B ou le parfum de leur lessive Ariel, vous ne devez pas baser une décision d’achat d’un bien locatif parce qu’il vous rappelle votre maison d’enfance ou parce que c’est dans ce type de maison que vous vous verriez prendre votre retraite.

Si vous laissez intervenir vos sentiments dans vos décisions d’investissement, vous prenez le risque d’acheter un bien trop cher, ou mal situé, de sous-estimer inconsciemment l’ampleur des travaux, etc.

Et donc de faire une mauvaise affaire qui peut rompre le cycle vertueux de l’investissement que je propose dans ma méthode des 5C.


N’attendez pas de trouver l’affaire du siècle

Comme le mouton à cinq pattes, le bien immobilier parfait n’existe pas.

Aucun bien sur le marché ne cochera jamais tous vos critères de choix.

Donc, ne faites pas comme le héron de la fable et n’attendez pas de trouver le produit parfait pour commencer à investir.

Au contraire, pour chaque bien visité, mettez en regard les avantages et les inconvénients (en commençant par sa rentabilité locative attendue).

N’ayez pas peur des biens décrépis : ce sont ceux-là qui offrent généralement les meilleurs rendements locatifs une fois remis en état.

J’ai développé mon propre outil d’aide à la décision que j’utilise maintenant systématiquement et que j’appelle le « Carré magique ».

 

Fixez-vous des jalons et ne perdez jamais de vue votre objectif final

Il est parfois difficile de renoncer à un plaisir immédiat au bénéfice d’un objectif futur.

Ça peut être un crève-cœur de s’interdire d’aller piocher dans la cagnotte pour s’acheter le dernier IPhone ou cette magnifique paire de chaussures.

Un bon moyen d’y parvenir est de se fixer des jalons plus proches, une feuille de route, des objectifs intermédiaires fixés précisément dans le temps, dont vous vérifierez régulièrement la réalisation.

Ça peut être :

  • Une acquisition immobilière tous les 6 mois
  • Ou X euros de loyers perçus dans 1 an
  • Ou un capital immobilier de X milliers d’euros dans 5 ans
  • Une cagnotte en permanence supérieure à 6 ou 12 mois de loyers
  • Etc.

Une autre manière de tenir le cap est de se rappeler régulièrement l’objectif ultime des efforts consentis aujourd’hui : partir plus tôt en retraite, profiter de la vie, assurer l’avenir de ses enfants, etc.

Fixez-vous des images mentales de cet objectif et visualisez-les aussi souvent que nécessaire.

Conclusion

Le secret pour atteindre, au rythme et au niveau que vous vous êtes fixés, l’indépendance financière tient finalement en deux mots : Méthode et Mental.

Méthode, car l’immobilier, comme tout autre type d’investissement, est une science qui repose sur des données concrètes qu’il faut savoir exploiter.

Mental, car la réussite du modèle 5C que je développe, repose avant tout sur la capacité à conserver une motivation et une rigueur de gestion dans la durée, mais également sur une capacité à négocier et à garder la tête froide en toutes circonstances.

Immobilier locatif : savoir estimer les charges de gestion

Un des pièges de l’achat immobilier locatif est de surestimer son taux de rendement en oubliant ou en minorant les charges de gestion qu’elles soient récurrentes (assurances, taxes) ou exceptionnelles (travaux, vacance locative).

L’objectif de cet article est de dresser la liste la plus complète possible des coûts à prendre en compte et de t’indiquer des méthodes pour les estimer au mieux.

Les charges récurrentes

Il s’agit des charges régulières, dont le montant est le plus facilement anticipable.

1.      L’assurance PNO

Même si ton locataire est tenu de souscrire une assurance Multirisques Habitation (MRH), il est fortement conseillé au propriétaire de souscrire sa propre assurance propriétaire non occupant (PNO).

Cette assurance prend en charge les sinistres :

  • Lorsque le logement est vacant
  • Lorsqu’il y a un locataire mais qu’il est non ou mal assuré
  • Ayant leur origine dans une partie commune de l’immeuble ou chez un voisin, et que la copropriété ou le voisin est mal assuré.

Le moyen le plus simple d’estimer le coût de cette PNO est d’utiliser un comparateur d’assurance de type LeLynx ou LesFurets.

Le coût dépend évidemment de la taille du bien et des caractéristiques de la garantie (franchise, plafond, etc.).

On peut néanmoins estimer en moyenne le taux à 1,5% du loyer demandé (soit 7,5 euros par mois pour un appartement loué 500 euros).

2.      Les impôts locaux

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables.

La taxe foncière est calculée à partir de la « valeur locative cadastrale » (VLC), qui représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges.

Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales (les communes et communautés de communes essentiellement).

La VLC est indiquée sur le dernier avis de taxe foncière du vendeur ou peut être demandée au centre des impôts dont dépend le bien.

Le taux d’impôt par commune est disponible sur mon site statimmo, à l’adresse suivante.

Trois précisions importantes :

  • Dans le cas de logements neufs, le propriétaire bénéficie de deux années d’exonération
  • Dans le cas d’une location de locaux professionnels, la loi reconnaît au propriétaire la possibilité de refacturer la taxe foncière au locataire.
  • Une refonte complète des VLC est annoncée dans les prochaines années (les VLC actuelles se basent sur une estimation faite en 1970 !), avec des impacts attendus potentiellement très violents.

3.      Les charges de copropriété non récupérables

Je ne parle ici que des charges courantes (hors gros travaux).

·         Les charges de copropriété brutes

Il s’agit de toutes charges liées au bon fonctionnement de l’immeuble (prestataires techniques, de nettoyage, concierge, syndic, petites fournitures, etc.)

Le cas échéant, elles peuvent également inclure également la quote-part des fournitures d’eau et de chaleur sur la base des relevés des compteurs individuels.

Le montant des charges payées l’année précédente par le vendeur est une bonne estimation.

On peut également se baser sur le budget voté par les copropriétaires lors de la dernière Assemblée générale, auquel on applique les tantièmes correspondant au bien que l’on envisage d’acquérir.

·         Les charges de copropriété non récupérables

Il s’agit des charges réellement supportées par le propriétaire, après une refacturation au locataire des charges dites « récupérables »

Charges non récupérables = Charges brutes – charges récupérables

La liste officielle des charges récupérables est disponible sur le lien ci-dessous :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

On voit dans cette liste qu’une très grande partie des dépenses courantes peuvent être refacturées au locataire.

Pour ma part, quand je fais un calcul de rentabilité, je considère que seulement 20% des charges locatives courantes sont non récupérables.

A noter que les charges locatives peuvent faire l’objet d’une estimation forfaitaire, à condition qu’il en soit fait mention dans le bail.

4.      Les frais de gestion

Il s’agit des frais liés à toutes les tâches que vous déciderez de déléguer auprès d’un gestionnaire.

Selon vos disponibilités et votre proximité du bien, vous pourrez choisir donner un mandat de gestion à un agence pour accomplir en votre nom tout ou partie de activités suivantes :

  • La commercialisation :
    • rechercher des locataires
    • rédiger le bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie
  • la gestion courante :
    • percevoir les loyers et envoyer les quittances au locataire
    • envoyer des avis d’échéance
    • s’occuper de la révision du loyer et de l’ajustement des provisions pour charges
    • traiter les impayés (relances, etc.)
  • les petits travaux :
    • missionner les artisans
    • suivre les travaux
    • régler les factures

En contrepartie de son activité, le gestionnaire reçoit une rémunération calculée à partir du loyer charges comprises. Le coût de ces honoraires de gestion locative représente en moyenne entre 6 et 9 % HT des sommes encaissées sur l’année.

Il convient d’y ajouter les frais d’expertise comptable, qui sont obligatoires ou très recommandés selon le type de location et la structure juridique que vous aurez choisis. Comptez 500 à 1000 euros par an.

Les charges exceptionnelles

Par nature plus difficiles à évaluer, il s’agit de coûts liés à des événements qui ne se produisent pas tous les ans, mais avec une fréquence suffisamment régulière pour devoir être prise en compte dans le calcul de rentabilité d’un bien que l’on souhaite conserver plusieurs années.

1.      Les travaux et grosses réparations

En copropriété, on pense par exemple :

  • Au ravalement de façade
  • Aux travaux de remise aux normes (ascenseur, électricité, isolation)
  • Aux travaux de rafraichissement des parties communes

Pour une maison, il peut s’agir là aussi de travaux de peinture, mais aussi d’un changement de chaudière.

Dans le cas d’une location meublée, on pourra inclure dans cette catégorie le remplacement régulier de l’électroménager, des canapés, des matelas, etc.

Je prévois un budget pour ce type de coûts qui représente entre 10 et 12% du loyer (c’est-à-dire entre 50 et 60 euros par mois pour un loyer de 500 euros), selon l’état de l’immeuble et l’ancienneté des dernières rénovations effectuées (à ce titre, il est impératif de consulter les PV d’assemblée générale en remontant le plus loin possible).

2.      La vacance locative

Autrement dit, il s’agit de la période plus ou moins longue pendant laquelle votre bien reste inoccupé entre deux locataires.

S’il ne s’agit pas d’une charge à proprement parler, il s’agit bien d’un événement qui va impacter à la baisse la rentabilité de votre investissement. En effet, les sorties de cash (remboursement de prêt, charges) vont se poursuivre, alors que vous n’aurez en face aucune rentrée.

Il est très difficile d’estimer la durée moyenne et la fréquence d’une vacance locative. Elle peut dépendre :

  • De la tension du marché immobilier dans la ville ou le quartier où se situe le bien
  • De l’état du bien
  • Du positionnement de votre loyer par rapport à la fourchette des loyers constatés
  • Etc.

Vous pouvez essayer d’en avoir une idée en interrogeant les autres propriétaires de l’immeuble ou du quartier, les agents ou gestionnaires immobiliers locaux, …

Pour ma part, j’estime généralement un taux de vacance de 4%. Cela correspond un changement de locataire tous les 2 ans, avec un « trou » de 4 semaines avant l’arrivée du locataire suivant.

3.      Le défaut de paiement du locataire

Faut-il budgéter le risque d’un locataire mauvais payeur ?

Pour ma part, je préfère souscrire une assurance loyers impayés sans franchise et couvrant 30 ou 36 mois de loyer et mettre le coût de cette police (autour de 300 euros par an) en complément de l’assurance Propriétaire Non Occupant.

Conclusion

On voit que l’addition de ces différentes charges a un impact non négligeable sur la rentabilité d’une opération d’achat immobilier.

Pourtant certains de ces coûts sont ignorés ou sous-estimés, notamment dans les calculs de rentabilité « théorique » que fournissent des sites spécialisés bien connus.

Ayant fait cette constatation il y a déjà quelques années, j’ai développé mon propre outil de calcul de cash-flow et de rentabilité, que j’appelle le carré magique.

Je mets à ta disposition cet outil et je t’en explique le fonctionnement dans une formation spécifique. Pour en savoir plus, tu peux cliquer sur le lien ci-dessous.

N’hésite pas à me faire part de ta propre expérience ou de tes méthodes personnelles en me laissant un commentaire ci-dessous.

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« L’immobilier, ce n’est pas pour moi, parce que … »

6 idées reçues à vous sortir de la tête

Souvent, quand je parle de mon activité d’entrepreneur immobilier à des personnes que je rencontre, ou même à des proches, et que je les incite à se lancer à leur tour, je reçois très souvent en retour toute une liste d’objections, la plupart du temps irrationnelles.

Ces idées reçues, ces fausses croyances sur l’immobilier (ou sur l’investissement en général) sont le résultat combiné :

  • D’une absence de culture ou d’éducation financière (vous a-t-on appris à l’école comment gérer votre argent et le faire fructifier ?)
  • D’une peur de l’échec qui interdit toute prise de risque (là encore, la diabolisation de l’échec commence dès l’école) et qui réduit la confiance en soi
  • D’une incapacité à se projeter au-delà des difficultés du quotidien

Cet article détaille les 6 principales objections que j’entends régulièrement et que je vais tenter de démonter de la manière la plus objective possible.

1.    Je n’ai pas d’argent à investir

C’est la fausse croyance que je rencontre le plus fréquemment.

C’est tout à fait entendable de la part d’une personne surendettée ou qui a à peine de quoi se loger et se nourrir.

Mais parmi les gens qui me font cette réponse, il y en a beaucoup qui ont un salaire correct, mais qui ont peu d’épargne, voire qui remboursent chaque mois des prêts court terme, ou des prêts revolving, qui sont la conséquence d’un achat impulsif ou d’une incapacité à bien gérer leur budget.

Si tu fais partie de ceux qui ont des finances saines, mais pas de grosses possibilités d’épargne, sache que l’immobilier est le seul support d’investissement où te peux te faire entièrement financer par une banque, pour peu que ton dossier soit solide.

Si au contraire, tu accumules quelques prêts conso qui te ponctionnent chaque mois les quelques centaines d’euros que tu pourrais investir, alors l’objectif de se lancer dans l’immobilier pour augmenter sensiblement tes revenus est la meilleure des motivations pour assainir ta situation.

Reprends tes relevés de comptes, identifie les dépenses superflues et sers-toi la ceinture quelques mois afin de rembourser tous ces prêts-arnaques.    

2.    Je n’y connais rien

C’est effectivement une objection légitime. La peur du vide ou de l’inconnu est un réflexe de conservation dans tout le règne animal.

Ce dont il faut avoir conscience, c’est qu’on ne nait pas avec la science infuse, juste avec quelques réflexes nécessaires à notre survie (la succion, serrer le poing, respirer, …).

Le reste s’acquiert avec le temps, par l’éducation ou le mimétisme.

Nous avons la chance de vivre à une période où toute la connaissance est disponible en quelques clics, et parfois même gratuitement.

Donc, si tu n’as pas d’expérience ou de connaissance, c’est le moment d’en acquérir. Pour ma part, je continue de me former en permanence, en lisant des blogs comme celui-ci, des livres, en suivant des mentors sur YouTube ou via des formations payantes.

3.    Je n’ai pas le temps

Et c’est le cas pour à peu près tout le monde : nous avons le sentiment de courir constamment après le temps. C’est ce que les anglo-saxons appellent la rat-race, à l’image du rongeur qui court continuellement dans sa petite roue.

Paradoxalement, cette façon de vivre est confortable, en ceci que le cerveau humain adore la routine et déteste l’imprévu ou le changement.

Et le fait d’avoir en permanence le nez dans le guidon nous évite de nous remettre en question, de nous questionner sur le sens que nous donnons à notre vie et de nous projeter dans le futur.

Et souvent, malheureusement, il faut un événement tragique (pour moi ce fut un burn-out) pour nous forcer à remettre en perspective nos priorités.

La question à se poser n’est pas « Est-ce que j’ai le temps ?» mais « A quoi est-ce que je souhaite en priorité consacrer mon temps ?».

Est-ce à profiter à fond de mes loisirs, à bosser comme un fou pour rechercher une reconnaissance hypothétique ?

Ou suis-je prêt à « sacrifier » un peu de mon temps libre pour assurer mon futur et celui de mes proches ?

4.    Ça ne vaut pas le coup

Ou, autrement dit, ça va me créer plus d’emm… que ça ne va me rapporter.

Si ton objectif est de trouver un placement sans risque, sans effort et avec une rentabilité intéressante, alors je vais devoir te décevoir : ça n’existe pas.

Un des avantages de l’investissement immobilier, c’est qu’il existe plein de leviers pour arbitrer entre niveau de rentabilité élevée et tranquillité d’esprit : la typologie du bien et sa cible (logement étudiant ou maison familiale), le type de location (longue ou courte durée), le niveau de délégation à une agence de gestion, la souscription ou non à des assurances loyers impayés, etc…

5.    Ce n’est pas le moment

Généralement, je réponds à cela : « Ça sera quand le bon moment ? ».

Le moment parfait n’existe pas. De même que le deal parfait, l’homme parfait, le monde parfait n’existent pas.

Et objectivement, pour l’investissement immobilier, il est difficile d’imaginer un moment plus propice : taux d’intérêt historiquement bas, prix de l’immobilier hors Ile de France qui restent sages, tensions locatives, développement massif de la location de courte durée, …

6.    Je n’y arriverai pas

C’est l’objection ultime, celle qui renvoie à l’image que chacun a de soi, et en l’occurrence ici, une image négative.

La perversité de cette affirmation c’est qu’elle crée des prophéties autoréalisatrices. En pensant que l’on n’est pas apte pour quelque chose, on n’essaie pas, ou on baisse les bras au premier échec.

Le résultat, c’est qu’effectivement notre compétence dans le domaine considéré ne progressera jamais (je te conseille de lire les pages Wikipédia consacrée aux travaux de William Thomas et de Robert Merton sur le sujet).

Cette négativité dévastatrice doit donc être bannie à tout jamais de ton vocabulaire avant de pouvoir sauter le pas et te lancer dans l’investissement (ou la prise de risque quelle qu’elle soit).

Conclusion

Nous autres êtres humains sommes prompts à nous trouver des excuses pour ne pas faire. Tous, nous devons faire avec nos peurs, nos croyances, nos complexes.

J’espère avoir pu lever certains de ces blocages, ou en tout cas t’avoir donné des pistes pour y résister.

L’essentiel est d’être dans l’action. N’oublie pas que 100% des gagnants ont tenté leur chance.

S’il y a d’autres blocages que tu veux partager ou des conseils à donner, n’hésite pas à laisser un commentaire ci-dessous.

Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Tu es convaincu que l’investissement dans l’immobilier locatif est le moyen le plus sûr pour devenir rentier, pour partir en retraite 10 ans avant les autres, pour t’assurer un revenu fixe jusqu’à la fin de ta vie ?

Mais tu te dis que c’est impossible pour toi car tu penses que tu ne gagnes pas assez obtenir un prêt ? Tu imagines que l’investissement immobilier est réservé aux riches ?

Alors, oui, il vaut toujours mieux être riche et en bonne santé que pauvre et malade, mais si tu prends le temps de lire cet article, tu verras qu’il n’est pas nécessaire d’avoir de l’épargne pour avoir le droit d’investir dans immobilier.

Voyons donc quelles sont les meilleures façons d’investir dans l’immobilier quand on a peu ou pas d‘apport.

1.    Investir à plusieurs tu pourras

Si tu as autour de toi, dans ta famille ou parmi tes amis, d’autres personnes intéressées par l’immobilier, alors il vous est possible de vous regrouper pour investir en commun, notamment dans une SCI, ou une SAS, selon le mode de location que vous envisagerez.

Cela permet de cumuler les apports en vue de l’obtention d’un prêt, mais aussi de mutualiser l’expérience et les compétences de chacun (certains auront peut être déjà des expériences dans l’immobilier, ou seront des professionnels du secteur) et le temps pour trouver les biens et superviser les travaux.

Attention toutefois à bien rédiger les statuts de la société, en prévoyant la manière dont seront prises les décisions (majorité simple, qualifiée, unanimité selon le type de décision) ainsi que les modalités de sortie d’un associé (agrément d’un nouvel associé, valorisation des parts, etc.) car il vaut mieux s’accorder sur ces sujets avant que les problèmes ne surviennent, si l’on veut éviter les conflits.

2.    Une caution parentale tu auras

De la même manière qu’une caution parentale peut te permettre d’obtenir plus facilement une location, tu peux aussi t’en prévaloir auprès de la banque pour obtenir un prêt immobilier, surtout si tu es jeune.

Il faudra néanmoins que papa/maman présentent toutes les garanties financières nécessaires pour se substituer à toi si tu ne peux plus rembourser le prêt.

Et qu’ils te fassent suffisamment confiance 😊

3.    Un prêt étudiant tu utiliseras

Un prêt étudiant présente trois avantages :

  • Son obtention et son montant ne sont pas liés à tes revenus (si tu es étudiant, par définition tu n’en as pas), mais plutôt au type de formation que tu suis
  • Son taux est raisonnable
  • Son remboursement est différé de plusieurs années (c’est-à-dire que tu ne débourses rien pendant 5 ans par exemple).

Donc, si tu as la chance d’être encore étudiant, rien ne t’empêche de contracter un tel prêt et d’investir la somme dans une petite mais rentable opération.

Pendant la période de différé, tu encaisseras des loyers sans rembourser la banque, ce qui te permettra de te constituer de l’épargne.

Et à l’issue de cette période, tes loyers te permettront de rembourser tout ou partie de tes mensualités de prêt.

4.    Du crowdfunding tu feras

Le crowdfunding te permet d’investir dans un ou plusieurs opération(s) de promotion immobilière, sous forme d’un prêt que tu accordes au promoteur, et qui t’est remboursé une fois l’opération menée à son terme.

Les avantages sont que le « ticket » d’entrée est peu élevé (à partir de 1000 euros), que le taux versé est intéressant (de l’ordre de 8%, soit 6 fois le livret A) et que les sommes ne sont bloquées que pendant, généralement, 12 à 24 mois.

Attention toutefois au risque, même faible, de perte des sommes investies, particulièrement en cas de faillite du promoteur. C’est pour cela qu’il n’est pas recommandé d’investir dans le crowdfunding de l’argent qui t’es nécessaire pour vivre, ou que tu aurais empruntées par ailleurs.

En d’autres termes, il est dangereux de faire un prêt consommation et d’investir la somme dans du crowdfunding (ou des actions, ou des bitcoins, …), même si cela semble très intéressant sur le papier dans le contexte de taux bas que nous connaissons aujourd’hui.

Les grands principes à ne jamais perdre de vue

1.    De trouver la bonne affaire, le temps tu prendras

Une bonne affaire doit cumuler plusieurs critères :

  • Être en dessous du prix de marché pour quelque raison que ce soit (vendeur pressé, succession, mauvais état,)
  • Avoir un potentiel de valorisation supplémentaire (possibilité d’exploiter les combles ou des dépendances, de redécouper les surfaces, de louer séparément les parkings, les caves, etc.)
  • Être sur un marché porteur (le premier critère, c’est un bon emplacement)
  • Au final, présenter un taux de rentabilité élevé (idéalement 10%  brut et plus si possible).

Ce n’est qu’à ces conditions qu’une banque acceptera d’analyser son dossier si tes ressources sont faibles : le bien doit au minimum s’autofinancer, et idéalement dégager un cash flow net de charges et de taxes supérieur à la mensualité du prêt.

Il est donc nécessaire de prendre le temps de trouver cette première bonne affaire, en ayant soigneusement analysé au préalable le marché : quels sont les prix au m² à l’achat dans cette ville / ce quartier, quel est le niveau des loyers par type de surface (studio, T2, T3), la demande locative est-elle soutenue, y a-t-il des endroits à éviter, etc. ?

Et une fois la cible verrouillée, il faut savoir prendre le temps de négocier, d’abord avec le vendeur puis ensuite avec les entrepreneurs pour obtenir le prix le plus juste.

2.    Ton profil emprunteur tu soigneras

Pour obtenir un premier prêt immobilier, même sur une opération très profitable, il faut rassurer le banquier sur la régularité de tes revenus et ta capacité à bien gérer tes finances.

Ainsi, tu dois avoir un emploi fixe (idéalement un CDI après validation de période d’essai, mais une succession ininterrompue de CDD ou de contrats d’intérim peut marcher). Si tu es gérant non salarié, les 3 derniers bilans de ta société te seront probablement demandés).

Et interdits les découverts bancaires à répétition, les relevés de cartes bleues de 15 pages, les avis à tiers détenteurs, etc… Il faut pouvoir présenter au banquier 3 relevés de compte absolument clean.

Si tu as des crédits revolving ou des crédits conso, je te recommande de les rembourser avant de faire ta demande de prêt, cela améliorera ton dossier.

3.    Confiance tu garderas

Un dernier conseil : ne t’arrête pas au premier refus bancaire que tu recevras. Je connais des investisseurs qui ont essuyé 15 ou 20 refus, et qui auraient pu à chaque fois les faire abandonner leur projet.

Sauf que …

… le 21ème rendez-vous a été le bon et qu’ils ont finalement pu financer leur premier projet et enclencher la dynamique du succès.

Il faut donc croire en soi, et en son projet 😊.

En conclusion …

Je t’ai donné quelques unes des astuces que tu peux employer pour démarrer de zéro ton portefeuille immobilier.

Pour autant, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l’investissement immobilier : un bon produit, une bonne négo, des techniques de valorisation et de commercialisation efficaces, avec à la clé une rentabilité à 2 chiffres.

Ces techniques, je te les enseigne dans la Méthode des 5 C. Pour en avoir un aperçu, clique sur le lien ci-dessous.

Si tu as des questions, ou un témoignage à faire partager sur ton premier achat, n’hésite pas à laisser un commentaire juste en-dessous.

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