Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Tu es convaincu que l’investissement dans l’immobilier locatif est le moyen le plus sûr pour devenir rentier, pour partir en retraite 10 ans avant les autres, pour t’assurer un revenu fixe jusqu’à la fin de ta vie ?

Mais tu te dis que c’est impossible pour toi car tu penses que tu ne gagnes pas assez obtenir un prêt ? Tu imagines que l’investissement immobilier est réservé aux riches ?

Alors, oui, il vaut toujours mieux être riche et en bonne santé que pauvre et malade, mais si tu prends le temps de lire cet article, tu verras qu’il n’est pas nécessaire d’avoir de l’épargne pour avoir le droit d’investir dans immobilier.

Voyons donc quelles sont les meilleures façons d’investir dans l’immobilier quand on a peu ou pas d‘apport.

1.    Investir à plusieurs tu pourras

Si tu as autour de toi, dans ta famille ou parmi tes amis, d’autres personnes intéressées par l’immobilier, alors il vous est possible de vous regrouper pour investir en commun, notamment dans une SCI, ou une SAS, selon le mode de location que vous envisagerez.

Cela permet de cumuler les apports en vue de l’obtention d’un prêt, mais aussi de mutualiser l’expérience et les compétences de chacun (certains auront peut être déjà des expériences dans l’immobilier, ou seront des professionnels du secteur) et le temps pour trouver les biens et superviser les travaux.

Attention toutefois à bien rédiger les statuts de la société, en prévoyant la manière dont seront prises les décisions (majorité simple, qualifiée, unanimité selon le type de décision) ainsi que les modalités de sortie d’un associé (agrément d’un nouvel associé, valorisation des parts, etc.) car il vaut mieux s’accorder sur ces sujets avant que les problèmes ne surviennent, si l’on veut éviter les conflits.

2.    Une caution parentale tu auras

De la même manière qu’une caution parentale peut te permettre d’obtenir plus facilement une location, tu peux aussi t’en prévaloir auprès de la banque pour obtenir un prêt immobilier, surtout si tu es jeune.

Il faudra néanmoins que papa/maman présentent toutes les garanties financières nécessaires pour se substituer à toi si tu ne peux plus rembourser le prêt.

Et qu’ils te fassent suffisamment confiance 😊

3.    Un prêt étudiant tu utiliseras

Un prêt étudiant présente trois avantages :

  • Son obtention et son montant ne sont pas liés à tes revenus (si tu es étudiant, par définition tu n’en as pas), mais plutôt au type de formation que tu suis
  • Son taux est raisonnable
  • Son remboursement est différé de plusieurs années (c’est-à-dire que tu ne débourses rien pendant 5 ans par exemple).

Donc, si tu as la chance d’être encore étudiant, rien ne t’empêche de contracter un tel prêt et d’investir la somme dans une petite mais rentable opération.

Pendant la période de différé, tu encaisseras des loyers sans rembourser la banque, ce qui te permettra de te constituer de l’épargne.

Et à l’issue de cette période, tes loyers te permettront de rembourser tout ou partie de tes mensualités de prêt.

4.    Du crowdfunding tu feras

Le crowdfunding te permet d’investir dans un ou plusieurs opération(s) de promotion immobilière, sous forme d’un prêt que tu accordes au promoteur, et qui t’est remboursé une fois l’opération menée à son terme.

Les avantages sont que le « ticket » d’entrée est peu élevé (à partir de 1000 euros), que le taux versé est intéressant (de l’ordre de 8%, soit 6 fois le livret A) et que les sommes ne sont bloquées que pendant, généralement, 12 à 24 mois.

Attention toutefois au risque, même faible, de perte des sommes investies, particulièrement en cas de faillite du promoteur. C’est pour cela qu’il n’est pas recommandé d’investir dans le crowdfunding de l’argent qui t’es nécessaire pour vivre, ou que tu aurais empruntées par ailleurs.

En d’autres termes, il est dangereux de faire un prêt consommation et d’investir la somme dans du crowdfunding (ou des actions, ou des bitcoins, …), même si cela semble très intéressant sur le papier dans le contexte de taux bas que nous connaissons aujourd’hui.

Les grands principes à ne jamais perdre de vue

1.    De trouver la bonne affaire, le temps tu prendras

Une bonne affaire doit cumuler plusieurs critères :

  • Être en dessous du prix de marché pour quelque raison que ce soit (vendeur pressé, succession, mauvais état,)
  • Avoir un potentiel de valorisation supplémentaire (possibilité d’exploiter les combles ou des dépendances, de redécouper les surfaces, de louer séparément les parkings, les caves, etc.)
  • Être sur un marché porteur (le premier critère, c’est un bon emplacement)
  • Au final, présenter un taux de rentabilité élevé (idéalement 10%  brut et plus si possible).

Ce n’est qu’à ces conditions qu’une banque acceptera d’analyser son dossier si tes ressources sont faibles : le bien doit au minimum s’autofinancer, et idéalement dégager un cash flow net de charges et de taxes supérieur à la mensualité du prêt.

Il est donc nécessaire de prendre le temps de trouver cette première bonne affaire, en ayant soigneusement analysé au préalable le marché : quels sont les prix au m² à l’achat dans cette ville / ce quartier, quel est le niveau des loyers par type de surface (studio, T2, T3), la demande locative est-elle soutenue, y a-t-il des endroits à éviter, etc. ?

Et une fois la cible verrouillée, il faut savoir prendre le temps de négocier, d’abord avec le vendeur puis ensuite avec les entrepreneurs pour obtenir le prix le plus juste.

2.    Ton profil emprunteur tu soigneras

Pour obtenir un premier prêt immobilier, même sur une opération très profitable, il faut rassurer le banquier sur la régularité de tes revenus et ta capacité à bien gérer tes finances.

Ainsi, tu dois avoir un emploi fixe (idéalement un CDI après validation de période d’essai, mais une succession ininterrompue de CDD ou de contrats d’intérim peut marcher). Si tu es gérant non salarié, les 3 derniers bilans de ta société te seront probablement demandés).

Et interdits les découverts bancaires à répétition, les relevés de cartes bleues de 15 pages, les avis à tiers détenteurs, etc… Il faut pouvoir présenter au banquier 3 relevés de compte absolument clean.

Si tu as des crédits revolving ou des crédits conso, je te recommande de les rembourser avant de faire ta demande de prêt, cela améliorera ton dossier.

3.    Confiance tu garderas

Un dernier conseil : ne t’arrête pas au premier refus bancaire que tu recevras. Je connais des investisseurs qui ont essuyé 15 ou 20 refus, et qui auraient pu à chaque fois les faire abandonner leur projet.

Sauf que …

… le 21ème rendez-vous a été le bon et qu’ils ont finalement pu financer leur premier projet et enclencher la dynamique du succès.

Il faut donc croire en soi, et en son projet 😊.

En conclusion …

Je t’ai donné quelques unes des astuces que tu peux employer pour démarrer de zéro ton portefeuille immobilier.

Pour autant, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l’investissement immobilier : un bon produit, une bonne négo, des techniques de valorisation et de commercialisation efficaces, avec à la clé une rentabilité à 2 chiffres.

Ces techniques, je te les enseigne dans la Méthode des 5 C. Pour en avoir un aperçu, clique sur le lien ci-dessous.

Si tu as des questions, ou un témoignage à faire partager sur ton premier achat, n’hésite pas à laisser un commentaire juste en-dessous.

Xavier
 

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