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Immobilier locatif : savoir estimer les charges de gestion

Un des pièges de l’achat immobilier locatif est de surestimer son taux de rendement en oubliant ou en minorant les charges de gestion qu’elles soient récurrentes (assurances, taxes) ou exceptionnelles (travaux, vacance locative).

L’objectif de cet article est de dresser la liste la plus complète possible des coûts à prendre en compte et de t’indiquer des méthodes pour les estimer au mieux.

Les charges récurrentes

Il s’agit des charges régulières, dont le montant est le plus facilement anticipable.

1.      L’assurance PNO

Même si ton locataire est tenu de souscrire une assurance Multirisques Habitation (MRH), il est fortement conseillé au propriétaire de souscrire sa propre assurance propriétaire non occupant (PNO).

Cette assurance prend en charge les sinistres :

  • Lorsque le logement est vacant
  • Lorsqu’il y a un locataire mais qu’il est non ou mal assuré
  • Ayant leur origine dans une partie commune de l’immeuble ou chez un voisin, et que la copropriété ou le voisin est mal assuré.

Le moyen le plus simple d’estimer le coût de cette PNO est d’utiliser un comparateur d’assurance de type LeLynx ou LesFurets.

Le coût dépend évidemment de la taille du bien et des caractéristiques de la garantie (franchise, plafond, etc.).

On peut néanmoins estimer en moyenne le taux à 1,5% du loyer demandé (soit 7,5 euros par mois pour un appartement loué 500 euros).

2.      Les impôts locaux

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables.

La taxe foncière est calculée à partir de la « valeur locative cadastrale » (VLC), qui représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges.

Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales (les communes et communautés de communes essentiellement).

La VLC est indiquée sur le dernier avis de taxe foncière du vendeur ou peut être demandée au centre des impôts dont dépend le bien.

Le taux d’impôt par commune est disponible sur mon site statimmo, à l’adresse suivante.

Trois précisions importantes :

  • Dans le cas de logements neufs, le propriétaire bénéficie de deux années d’exonération
  • Dans le cas d’une location de locaux professionnels, la loi reconnaît au propriétaire la possibilité de refacturer la taxe foncière au locataire.
  • Une refonte complète des VLC est annoncée dans les prochaines années (les VLC actuelles se basent sur une estimation faite en 1970 !), avec des impacts attendus potentiellement très violents.

3.      Les charges de copropriété non récupérables

Je ne parle ici que des charges courantes (hors gros travaux).

·         Les charges de copropriété brutes

Il s’agit de toutes charges liées au bon fonctionnement de l’immeuble (prestataires techniques, de nettoyage, concierge, syndic, petites fournitures, etc.)

Le cas échéant, elles peuvent également inclure également la quote-part des fournitures d’eau et de chaleur sur la base des relevés des compteurs individuels.

Le montant des charges payées l’année précédente par le vendeur est une bonne estimation.

On peut également se baser sur le budget voté par les copropriétaires lors de la dernière Assemblée générale, auquel on applique les tantièmes correspondant au bien que l’on envisage d’acquérir.

·         Les charges de copropriété non récupérables

Il s’agit des charges réellement supportées par le propriétaire, après une refacturation au locataire des charges dites « récupérables »

Charges non récupérables = Charges brutes – charges récupérables

La liste officielle des charges récupérables est disponible sur le lien ci-dessous :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

On voit dans cette liste qu’une très grande partie des dépenses courantes peuvent être refacturées au locataire.

Pour ma part, quand je fais un calcul de rentabilité, je considère que seulement 20% des charges locatives courantes sont non récupérables.

A noter que les charges locatives peuvent faire l’objet d’une estimation forfaitaire, à condition qu’il en soit fait mention dans le bail.

4.      Les frais de gestion

Il s’agit des frais liés à toutes les tâches que vous déciderez de déléguer auprès d’un gestionnaire.

Selon vos disponibilités et votre proximité du bien, vous pourrez choisir donner un mandat de gestion à un agence pour accomplir en votre nom tout ou partie de activités suivantes :

  • La commercialisation :
    • rechercher des locataires
    • rédiger le bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie
  • la gestion courante :
    • percevoir les loyers et envoyer les quittances au locataire
    • envoyer des avis d’échéance
    • s’occuper de la révision du loyer et de l’ajustement des provisions pour charges
    • traiter les impayés (relances, etc.)
  • les petits travaux :
    • missionner les artisans
    • suivre les travaux
    • régler les factures

En contrepartie de son activité, le gestionnaire reçoit une rémunération calculée à partir du loyer charges comprises. Le coût de ces honoraires de gestion locative représente en moyenne entre 6 et 9 % HT des sommes encaissées sur l’année.

Il convient d’y ajouter les frais d’expertise comptable, qui sont obligatoires ou très recommandés selon le type de location et la structure juridique que vous aurez choisis. Comptez 500 à 1000 euros par an.

Les charges exceptionnelles

Par nature plus difficiles à évaluer, il s’agit de coûts liés à des événements qui ne se produisent pas tous les ans, mais avec une fréquence suffisamment régulière pour devoir être prise en compte dans le calcul de rentabilité d’un bien que l’on souhaite conserver plusieurs années.

1.      Les travaux et grosses réparations

En copropriété, on pense par exemple :

  • Au ravalement de façade
  • Aux travaux de remise aux normes (ascenseur, électricité, isolation)
  • Aux travaux de rafraichissement des parties communes

Pour une maison, il peut s’agir là aussi de travaux de peinture, mais aussi d’un changement de chaudière.

Dans le cas d’une location meublée, on pourra inclure dans cette catégorie le remplacement régulier de l’électroménager, des canapés, des matelas, etc.

Je prévois un budget pour ce type de coûts qui représente entre 10 et 12% du loyer (c’est-à-dire entre 50 et 60 euros par mois pour un loyer de 500 euros), selon l’état de l’immeuble et l’ancienneté des dernières rénovations effectuées (à ce titre, il est impératif de consulter les PV d’assemblée générale en remontant le plus loin possible).

2.      La vacance locative

Autrement dit, il s’agit de la période plus ou moins longue pendant laquelle votre bien reste inoccupé entre deux locataires.

S’il ne s’agit pas d’une charge à proprement parler, il s’agit bien d’un événement qui va impacter à la baisse la rentabilité de votre investissement. En effet, les sorties de cash (remboursement de prêt, charges) vont se poursuivre, alors que vous n’aurez en face aucune rentrée.

Il est très difficile d’estimer la durée moyenne et la fréquence d’une vacance locative. Elle peut dépendre :

  • De la tension du marché immobilier dans la ville ou le quartier où se situe le bien
  • De l’état du bien
  • Du positionnement de votre loyer par rapport à la fourchette des loyers constatés
  • Etc.

Vous pouvez essayer d’en avoir une idée en interrogeant les autres propriétaires de l’immeuble ou du quartier, les agents ou gestionnaires immobiliers locaux, …

Pour ma part, j’estime généralement un taux de vacance de 4%. Cela correspond un changement de locataire tous les 2 ans, avec un « trou » de 4 semaines avant l’arrivée du locataire suivant.

3.      Le défaut de paiement du locataire

Faut-il budgéter le risque d’un locataire mauvais payeur ?

Pour ma part, je préfère souscrire une assurance loyers impayés sans franchise et couvrant 30 ou 36 mois de loyer et mettre le coût de cette police (autour de 300 euros par an) en complément de l’assurance Propriétaire Non Occupant.

Conclusion

On voit que l’addition de ces différentes charges a un impact non négligeable sur la rentabilité d’une opération d’achat immobilier.

Pourtant certains de ces coûts sont ignorés ou sous-estimés, notamment dans les calculs de rentabilité « théorique » que fournissent des sites spécialisés bien connus.

Ayant fait cette constatation il y a déjà quelques années, j’ai développé mon propre outil de calcul de cash-flow et de rentabilité, que j’appelle le carré magique.

Je mets à ta disposition cet outil et je t’en explique le fonctionnement dans une formation spécifique. Pour en savoir plus, tu peux cliquer sur le lien ci-dessous.

N’hésite pas à me faire part de ta propre expérience ou de tes méthodes personnelles en me laissant un commentaire ci-dessous.

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