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Relations avec le locataire, charges locatives

AirBnB : comment se lancer dans la location de courte durée ?

La location saisonnière est la tendance du moment. Elle est très plébiscitée parce qu'elle présente des avantages, aussi bien aux propriétaires qu'aux voyageurs. De ce fait, la plateforme de location AirBnB se présente comme le lieu par excellence pour mettre en location son appartement. Il suffit pour cela, de mettre en valeur votre résidence ou chambre et de profiter des retombées locatives de votre bien. Comment s'y prendre ? Ce n'est pas si compliqué que ça ! En adoptant de bons réflexes, vous parviendrez à vous lancer dans la location de courte durée sans prise de tête. Voici 10 conseils qui vous permettront de vous démarquer de la concurrence.


Bien décrire la résidence à louer


Lorsque vous voulez faire connaître votre produit au public, vous devez absolument le décrire. La description a ceci de particulier qu'elle met en avant, les atouts de votre bien immobilier. Pour cela, toutes les caractéristiques et aspects importants doivent être mentionnés dans le descriptif. Ce dernier doit être séduisant et écrit dans un style simple et accessible. Le voyageur, en parcourant votre offre, doit pouvoir trouver toutes les informations utiles. De plus, vous devez situer votre local de façon à ce qu'on sache dans quelle région il se trouve. La zone de résidence est à préciser, car elle attire plus d'un.


En la précisant, vous pourriez séduire plus de locataires. En outre, mentionnez aussi les équipements intégrés : appareils électroménagers, télévision, WIFI, couvert…y compris certains accessoires comme la piscine, terrasse, etc. La description doit être minutieuse, c’est-à-dire, elle doit préciser tout ce que l’on peut avoir dans votre propriété. De plus, il en est de même avec votre profil. À l’endroit indiqué, laissez une description de vous, tout en renseignant votre expérience dans le domaine, vos atouts y compris.


La photo, un élément qui fait la différence


En plus du descriptif du bien immobilier à louer, la photo doit pouvoir donner une âme à votre description. On dit très souvent qu'une image vaut mille mots. Il faut le reconnaître, cette assertion a tout son sens dans ce contexte. La photo de la résidence à louer ne doit pas être à négliger. Il est nécessaire pour vous, de bien soigner l'image de votre propriété. Optez pour la présentation de plusieurs façades ou pièces, sorte de galerie pour vos futurs locataires. Ce n'est qu'en cela que vous pourriez obtenir plus de clics ou de commentaires sur votre annonce. Votre image ou photo doit être attrayante, lumineuse et de qualité. Surtout, pas d'objets ou autre détritus qui traîne, ni de flou sur l'image. Il est préférable de recourir à l'expertise d'un professionnel qui puisse vous produire des images vraies, de qualité et sans défauts.


Automatiser la gestion de son AirBnB


La gestion de son logement sur un site de location est loin d'être une tâche facile. Pour gagner en temps et efficacité, automatiser la gestion de votre activité sur la plateforme est une bonne solution. Vous pouvez opter pour la société de conciergerie WeHost, un moyen très pratique de gestion automatisée de vos annonces sur le site. Il s'agit d'un service connexe à votre prestataire de service. À côté de cette société, vous pouvez recourir à des logiciels ou applications d'automatisation pour vos réservations. Ces outils multitâches vous permettront d'avoir un excellent rendement sur la plateforme de location. Celui qui domine le marché en ce moment n'est nul autre que le géant Suisse Wishbox.


La grille tarifaire


Le prix est un élément sensible, mais important dans l’activité locative sur la plateforme. En plus de vous permettre d’avoir des revenus consistants, c’est un indicatif de la concurrence. Ceci dit, la fixation du prix doit tenir compte de plusieurs facteurs, notamment :


  • L’emplacement du bien immobilier
  • Les équipements et accessoires
  • Le niveau d’aménagement
  • La surface ou le nombre de m2 à céder
  • Les services proposés

De plus, la concurrence peut influencer sur la tarification de votre résidence. Tout compte fait, vous devez fixer des prix raisonnables de façon à épargner votre futur client de toute inquiétude. Ceci dit, vous devez indiquer les frais supplémentaires qui peuvent s'appliquer sur la propriété (caution, frais de ménage, etc.). Jouez franc jeu avec vos potentiels locataires.


La rapidité des retours de commandes


Votre crédibilité et votre disponibilité sont très souvent mises en avant sur le site. Qu'il s'agisse des futurs locataires ou de votre évaluation, le temps mis pour donner suite à vos commandes compte. Plus vous êtes rapide, plus vous gagnez en notoriété. Il n'est donc pas question, pour vous, d'ignorer cet aspect si vous souhaitez un jour devenir un hôte de premier rang. En outre, être prompt à répondre à une demande (e-mail, téléphone, tchat, etc.) vous fera décrocher une location de façon efficace.


Le service d’accueil des voyageurs


En mettant en avant votre bien immobilier, rassurez-vous, préalablement de la qualité des services que vous êtes capable d'offrir. Sur la plateforme, il existe des possibilités d'indiquer les services que vous proposez à vos futurs locataires. Et pour cela, vous pouvez vous offrir un service qui se chargera d'accueillir et de s'occuper de vos hôtes. Ceci peut se faire aussi bien à l'arrivée qu'au départ de vos locataires. Ce service vous permettra d'avoir des revenus supplémentaires tout en vous démarquant de vos concurrents. Les voyageurs seront non seulement bien accueillis, mais auront à coup sûr, un séjour inoubliable. Par ailleurs, s'ils sont bien accueillis et reçus, vos locataires laisseront des commentaires positifs sur votre page. Ces commentaires sont d'une aide précieuse, car ils démontrent la qualité de l'accueil réservé.


Définir sa cible


Le marketing est une activité qui n'admet pas certains écarts. Tout doit être élaboré avec précision dans une stratégie de marketing virale. C'est exactement ce qu'on attend de vous, une fois sur la plateforme de location. Votre appartement ayant ses spécificités, il ne s'adresse pas à tous les locataires. La clientèle cible est donc un élément clé dans la location d'un bien immobilier.


Si vous disposez d'une chambre individuelle, votre clientèle ne peut se limiter qu'aux aventuriers solitaires. Par contre, si vous disposez d'une résidence, votre cible va s'orienter vers les groupes d'amis, famille, etc. Et s'il s'agit d'un duplex ou d'un appartement chic, la cible sera les hommes d'affaires, les jeunes couples, etc. Vous devez tout simplement comprendre que la clientèle cible est fonction du type de propriété, des services proposés et du standing.


Établir un planning de réservation


Avoir un planning de réservation permet aux propriétaires de bien gérer les réservations. Si par exemple votre bien est situé près d'un site touristique, sachez qu'il sera hautement sollicité. Un planning de réservation permet aux éventuels locataires, d'avoir une idée précise sur l'accessibilité au logement. De ce fait, ils s'abstiendront de vous laisser des messages si le planning indique que le local a déjà été réservé. En tant que propriétaire, veillez à ce que votre planning soit à jour régulièrement. Vous n'aurez plus à répondre à des commandes inutilement.


Rester dans la légalité


Votre activité de location saisonnière doit être légale. Lorsque vous exercez dans la légalité, vous inspirez confiance à votre clientèle. Vous devez donc enregistrer votre activité locative en remplissant, si vous êtes en France, une déclaration de location. Il s'agit d'un document qui vous donne tous les droits de louer votre bien immobilier aux touristes. Puisque cette location est saisonnière, vous devez la mentionner sur la déclaration d'impôts. La taxe de séjour est appliquée si votre logement est situé dans une ville française de plus de 200 000 habitants à l'instar de Paris. Une fois votre statut de locateur saisonnier établi, la durée de location de votre résidence principale est limitée à 120 jours par an. C'est-à-dire que vous devez louer au maximum 4 mois votre résidence à des tiers.


Avoir une idée sur le coût des commissions


Toutes les plateformes de location fixent des frais de service imposables à tous les utilisateurs. Sur le site de location, vous aurez à faire face à trois types de frais à savoir :

  • Les frais de service ou commission hôte : ici, la plateforme prélève sur le compte de chaque loueur, des frais de services à hauteur de 3 % du prix de la réservation. Ils sont automatiquement déduits sur le montant perçu de la réservation par le loueur.
  • Les frais de service voyageur : ces frais s’élèvent à hauteur de 6 à 12 %. Ils sont totalisés en fonction du sous-total de la réservation. Ils peuvent être cumulés, c’est-à-dire, calculés sur la base de la TVA et du sous-total du montant de la réservation. Ainsi, ce montant cumulé peut atteindre la barre de 20 % de frais de service touriste ou voyageur.
  • Les frais de service de la réservation d'expérience : ils s'élèvent à 20 % sur des réservations d'expériences.

Ces conseils vous donnent désormais la possibilité de vous lancer dans ce type de location en connaissance de cause. Une fois votre compte créé, le type de logement indiqué sur la plateforme (chambre privée, chambre partagée, logement entier) et la déclaration d'impôts effectuée, vous pouvez exercer votre activité. Il ne vous reste plus qu'à créer votre expérience afin de profiter des multiples avantages qu'offre cette nouvelle formule, de location courte durée des biens immobiliers aux voyageurs et/ou touristes.

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8 façons de préparer sa retraite par l’investissement immobilier


Sous certaines conditions, et avec un minimum de prudence et de méthode, l’investissement immobilier est, selon moi, le meilleur support pour préparer sa retraite :

  1. la rentabilité peut être élevée, et l’indexation des loyers est un rempart contre l’inflation
  2. le marché immobilier est généralement très actif
  3. si l’on choisit judicieusement ses biens et si on les entretient régulièrement, le risque de perte de valeur est très limité
  4. enfin, certaines techniques (en particulier le démembrement) permettent d’alléger le poids des droits de succession

Cet article analyse huit méthodes, plus ou moins pertinentes, pour investir dans l'immobilier en 2020.


 1 . Acquérir sa résidence principale

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale est un conseil généralement donné par les banquiers ou les conseillers en gestion de patrimoine.

C’est également un élément psychologique fort de savoir que, quels que soient les événements que la vie nous réserve, nous aurons un toit sur notre tête, ou un capital que nous pourrons vendre, louer ou céder en viager.

Cependant, acheter trop tôt et à crédit sa résidence principale n’est pas le meilleur choix à faire si l’on veut se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa retraite. En effet, les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier vont limiter pendant 15 à 25 (voire 30) ans votre capacité à emprunter pour acquérir d’autres biens immobiliers dans une optique d’investissement locatif.

Au risque de choquer, je préconise donc à toute personne qui veut investir rapidement et de significativement dans l’immobilier de rapport de vendre sa résidence principale et de (re)devenir, même pour un temps seulement, locataire. Ce n’est pas obligatoire, mais cela permet de bénéficier à fond de l’effet de levier de l’endettement.

 Pour ma part, j’ai sauté le pas il y a 3 ans. J’ai vendu ma résidence principale, en réalisant une belle plus-value. Cette somme m’a permis d’investir non seulement dans l’immobilier mais aussi dans un portefeuille de placements.

L’effet de levier de l‘endettement

Un investisseur achète un appartement de 200 000 euros qui rapporte 1 000 euros par mois de loyer net de charges.

Son apport est de 20 000€, il emprunte donc 180 000€, qu’il rembourse par des mensualités de 800 euros. Le coût des intérêts est de 3 000 euros par an.

L'effet de levier du crédit lui permet donc d'acheter un bien à 200 000€ avec un apport de seulement 10% de la somme.  Son revenu annuel (loyers – intérêts) est de 12 000 – 3 000 = 9 000 euros

Le rendement financier des capitaux investis est donc de 9 000 / 20 000 €, soit 45%.

S’il avait financé son achat uniquement sur ses fonds propres, son rendement serait de 12 000 / 200 000, soit 6%.

L’effet de levier a donc permis de multiplier par 9 la rentabilité de l’investissement.

2 . Investir dans la « pierre-papier »

les OPCI et les SCPI sont des placements intéressants

SCPI

L’investissement dans les SCPI ou les OPCI a le vent en poupe, du fait :

  • de ses taux de rendement relativement intéressants,
  • de sa simplicité (ce n’est pas plus compliqué d’acheter des parts d’OPCI qu’une action, un rendez-vous chez son banquier suffit)
  • de sa « passivité » : pas de biens ni de locataires à gérer
  • de sa fiscalité intéressante, notamment dans le cadre de l’assurance-vie.

C’est également un bon moyen de diversifier ses risques si l’on possède un portefeuille d’actions, dans la mesure où les marchés financiers et immobiliers connaissent des cycles différents, voire opposés (quand la bourse monte, l’immobilier baisse, et inversement).

Cependant, il me semble peu judicieux de concentrer tout son investissement immobilier pour préparer sa retraite sur ce seul type de produits, et cela pour 4 raisons principales :

  • Ce type de placements ne permet pas de profiter de l’effet de levier lié à l’endettement (voir plus bas). Bénéficier d’un portefeuille d’OPCI / SCPI d’une taille suffisante pour générer des revenus conséquents à la retraite nécessite donc de commencer très tôt à investir et/ou de consentir à un effort d’épargne important.
  • Il ne permet pas de profiter des réductions fiscales liées aux travaux.
  • Sa rentabilité est plus faible que la location immobilière classique.
  • Il peut se révéler compliqué de vendre des parts de SCPI (on parle d’un placement peu « liquide »).


 3. Faire du crowdfunding immobilier

Financement participatif

Le crowdfunding ou financement participatif


Le crowdfunding d’opérations immobilières est une possibilité offerte récemment aux particuliers. 

Une plateforme comme Homunity.com met ainsi en relation des promoteurs recherchant un financement pour un programme immobilier, et des particuliers.

Le promoteur émet des obligations (c’est-à-dire des titres de dette) qui sont garanties par les fonds propres de son entreprise. Ces obligations sont souscrites par les particuliers investisseurs. Ceux-ci seront remboursés (avec intérêts) à l’issue de la phase de commercialisation, c’est-à-dire généralement 18 ou 24 mois plus tard.

Le taux d’intérêt servi est souvent très intéressant, de l’ordre de 8 à 10% avant impôt. Les intérêts sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax au taux de 30%), qui est retenu à la source par la plateforme.

Même si les projets sont sélectionnés en amont par la plateforme, celle-ci n’apporte aucune garantie sur la réalisation finale du projet. Le risque en capital est donc réel pour l’investisseur, notamment en cas de dépassement du budget du chantier, de ventes inférieures aux prévisions, ou a fortiori, de faillite du promoteur.

Il convient donc, en amont de la souscription, de bien se renseigner sur l’expérience et la surface financière du promoteur au regard du montant du projet.

Il est aussi recommandé de diluer les risques en investissant sur plusieurs programmes de financement participatif, portés par différents promoteurs.

En résumé, le crowdfunding peut être, en termes d'investissement immobilier, un complément intéressant à la pierre-papier, plus rentable, mais aussi plus risqué dans la mesure où il porte, à la différence des SCPI, non pas sur un large portefeuille immobilier, mais sur une seule opération. Son utilisation comme investissement de retraite est donc à prendre avec prudence.


 4.   Acheter un bien immobilier et le revendre

Augmenter son patrimoine par des achats reventes

Acheter pour revendre


Il peut être intéressant de réaliser des opérations d’achats/reventes permettant de dégager des plus-values substantielles.

Cela nécessite de trouver une bonne affaire (bien défraîchi, vendeur pressé, saisie immobilière, etc.), de réaliser les travaux nécessaires pour remettre le bien aux normes, voire pour le diviser (pour une surface équivalente, deux studios se vendront toujours mieux qu’un seul deux-pièces), et enfin de le commercialiser pour le vendre au prix espéré.

L’attractivité de ce type d’opération est évidemment de pouvoir générer du cash en peu de temps (globalement, la durée des travaux), cash qui peut ensuite être réinjecté dans de nouvelles opérations ou dans d’autres types de placement. Cela permet de faire grossir rapidement son patrimoine immobilier en vue de la retraite.

Attention cependant au fait que ce type d’opérations est de loin l’activité immobilière la plus risquée, sauf évidemment si vous êtes vous-mêmes un professionnel du secteur.

Les deux risques les plus fréquents sont de sous-estimer le budget travaux (un chantier de rénovation connaît toujours des imprévus) et de surestimer le prix de revente.


Attention également à ce que la répétition trop fréquente de ces opérations n’entraîne une requalification par l’administration fiscale en activité de marchands de biens, avec, à la clé, des conséquences financières très lourdes.

Dans mon cas personnel, j’ai réalisé plusieurs fois ce type d’opérations pour ma résidence principale (réhabilitation, optimisation de la surface au sol), en achetant à chaque fois un peu plus grand.

Les plus-values successives que j’ai réalisées grâce à la hausse du marché immobilier en proche banlieue parisienne entre 2001 et 2016, mais aussi par la mise en valeur des biens du fait des travaux, m’ont permis de me constituer un capital substantiel.

De plus, s’agissant de la vente d’une résidence principale, ces plus-values ne sont pas imposables.


5.  Investir dans un bien immobilier pour faire de la location longue durée

Contrat de location longue durée


C’est probablement l’opération qui vient le plus naturellement en tête quand on pense «investissement immobilier » et "préparation de la retraite".

Les avantages sont bien connus :

  • Les rendements peuvent être élevés, à condition de fuir certaines zones où le prix de l’immobilier à l’achat est trop élevé par rapport au niveau des loyers (Paris et l’Ouest parisien par exemple).
  • Les revenus sont réguliers, sous forme de loyers mensuels.
  • Sans parler des dispositifs fiscaux particuliers (qui sont presque toujours de fausses bonnes idées), il existe de nombreuses possibilités de déductions fiscales liées à ces opérations (travaux, charges, voire amortissement du bien selon le régime fiscal choisi).
  • En plus d’un revenu régulier, vous vous constituez un patrimoine « solide » de manière indolore puisque ce sont les locataires qui financent cet achat.
  • Enfin et surtout, vous profitez à plein de l’effet de levier de l’endettement.

En contrepartie, il existe un certain nombre de risques et de contraintes.

Sans remettre en question leur réalité, je souhaiterais toutefois insister sur le fait qu’il existe également des solutions pour en limiter les impacts.

La gestion d’un parc immobilier est évidemment consommatrice de temps et génératrice d’angoisse et de stress.

La gestion au jour le jour des biens nécessite de consacrer du temps à l’émission des quittances, au contrôle des encaissements de loyers, au paiement des prestataires, et à la comptabilité de base si vous détenez le bien en direct (classement des justificatifs, enregistrement des recettes et des dépenses, détermination du résultat fiscal, etc.).

Il vous faut également faire face à des imprévus liés aux biens (pannes, fuites, travaux de copropriété, etc.) ou aux locataires (impayés, problèmes de voisinage, vacance locative, etc.).

Cette gestion peut toutefois être totalement ou partiellement déléguée à une agence. A titre d’exemple, je loue depuis 12 ans un appartement sans y avoir jamais remis les pieds depuis l’entrée du premier locataire.

Par ailleurs, il existe des assurances contre les loyers impayés et la vacance locative (inoccupation de votre bien entre deux locataires).

La tranquillité d’esprit a évidemment un coût, et la délégation de gestion se fera au détriment de la rentabilité de votre investissement.


6. Investir dans l'immobilier commercial

Acheter un local commercial est une bon investissement locatif

Local commercial à louer

En complément de la location de surface habitable, la location de locaux commerciaux est également une activité rentable. Il n’est d’ailleurs par rare de trouver sur le marché de petits immeubles de rapports qui combinent des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et une ou plusieurs habitations dans les étages supérieurs.

La rentabilité de la location commerciale est généralement plus élevée que celle de l’immobilier d’habitation.

La gestion est également plus simple, dans la mesure où

  • c’est le marchand-locataire qui réalise à ses frais les travaux d’aménagement de l’espace,
  • la durée de présence dans les lieux (le « turn-over ») est généralement plus élevée pour un commerce que pour un particulier
  • en cas d’impayé, il est beaucoup plus facile d’expulser une personne morale qu’un particulier

Cependant, avant l’achat d’un local commercial, il convient d’être très attentif à l’emplacement du bien.

En effet, un local commercial situé dans une rue peu passante présentera un risque plus élevé de turn-over plus rapide et de vacance locative plus longue, ce qui dégradera très rapidement la rentabilité de l’opération (voire la rendra déficitaire).

 

7. La colocation pour augmenter le rendement locatif de son investissement immobilier

La colocation augmente la rentabilité immobilière

La colocation : une activité qui se développe

Longtemps réservée aux étudiants, la colocation séduit désormais les jeunes actifs mais aussi les seniors ou des cadres en déplacement.

Des offres mixtes étudiants / seniors se développent également à un rythme rapide.

Par conséquent, il existe aujourd’hui une forte inadéquation entre les besoins de colocation et l’offre proposée, si bien que les nouvelles colocations trouvent immédiatement preneur.

Un appartement ou une maison en colocation consiste en une chambre privée individuelle par colocataire (avec le cas échéant une salle d’eau privative, mais ce n’est pas obligatoire) et des parties communes (cuisine, salle à manger, sanitaires).

Pour vous propriétaire, l’intérêt de l’opération est d’augmenter sensiblement la rentabilité de votre bien.

Il est en effet plus intéressant financièrement de louer une grande surface à 3 colocataires qu’à une seule famille.

Par ailleurs, si vos colocataires sont des étudiants, sachez qu’il est tout à fait possible de leur établir un bail de neuf mois (du 15 septembre au 15 juin par exemple) et de louer votre bien pendant les trois mois d’été en location courte durée, via des plateformes comme AirBnB.

Rentabilité maximale garantie !

Pour en savoir plus :

8.Acheter pour faire de la (co)location courte durée

La Location courte durée maximise la rentabilité d'un bien immobilier

Location saisonnière ou location courte durée via Booking.com ou AirB&B

L’avènement des plateformes comme AirBnB ou Booking.com a permis le développement rapide de l’activité de location courte durée entre particuliers.

Le cas le plus fréquent est la location de biens situés dans des lieux de villégiature (bord de mer, villes historiques, grandes villes, etc.), mais on peut penser également au tourisme professionnel (commerciaux ou cadres en déplacement), ou médical (villes de cure par exemple).

De manière générale, la location courte durée est devenue une alternative parfaite à l’activité hôtelière, et elle « assèche » le parc immobilier dédié à la location classique, en particulier dans les zones dites « tendues ».

D’où son encadrement strict (120 jours de location par an maximum) et la volonté affichée par de plus en plus de villes d’en limiter fortement le développement par des réglementations locales encore plus drastiques (nombre de jours autorisé inférieur aux 120 jours, nombre de biens limité par propriétaire).

Dans cet environnement légal un peu incertain, il est donc impératif de se fixer la règle suivante : au moment de la décision d’achat d’un bien, le calcul de la rentabilité attendue doit se faire sous l’hypothèse d’une location longue durée et non pas d’une location courte durée. La location courte durée ne représente donc qu’un surcroît de revenu par rapport à une location classique qui doit être rentable par elle-même.

Elle peut être également un moyen de générer un revenu complémentaire en louant sa résidence principale pendant ses vacances.

S’agissant de la gestion et de la commercialisation de ce type de biens, elle fait l’objet d’un article spécifique (cf. lien).

Conclusion

L’immobilier est un support particulièrement indiqué pour se constituer un capital en vue d’un départ en retraite, en particulier grâce à l’utilisation de l’effet de levier du crédit.

Il reste toutefois un secteur risqué dans lequel il ne faut pas s’aventurer sans connaissance ni accompagnement.

Pour en savoir plus, et acquérir la connaissance nécessaire pour un investissement Zéro Stress, je vous invite à consulter le catalogue des formations proposées, en cliquant ici.

Immobilier locatif : savoir estimer les charges de gestion

Un des pièges de l’achat immobilier locatif est de surestimer son taux de rendement en oubliant ou en minorant les charges de gestion qu’elles soient récurrentes (assurances, taxes) ou exceptionnelles (travaux, vacance locative).

L’objectif de cet article est de dresser la liste la plus complète possible des coûts à prendre en compte et de t’indiquer des méthodes pour les estimer au mieux.

Les charges récurrentes

Il s’agit des charges régulières, dont le montant est le plus facilement anticipable.

1.      L’assurance PNO

Même si ton locataire est tenu de souscrire une assurance Multirisques Habitation (MRH), il est fortement conseillé au propriétaire de souscrire sa propre assurance propriétaire non occupant (PNO).

Cette assurance prend en charge les sinistres :

  • Lorsque le logement est vacant
  • Lorsqu’il y a un locataire mais qu’il est non ou mal assuré
  • Ayant leur origine dans une partie commune de l’immeuble ou chez un voisin, et que la copropriété ou le voisin est mal assuré.

Le moyen le plus simple d’estimer le coût de cette PNO est d’utiliser un comparateur d’assurance de type LeLynx ou LesFurets.

Le coût dépend évidemment de la taille du bien et des caractéristiques de la garantie (franchise, plafond, etc.).

On peut néanmoins estimer en moyenne le taux à 1,5% du loyer demandé (soit 7,5 euros par mois pour un appartement loué 500 euros).

2.      Les impôts locaux

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables.

La taxe foncière est calculée à partir de la « valeur locative cadastrale » (VLC), qui représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges.

Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales (les communes et communautés de communes essentiellement).

La VLC est indiquée sur le dernier avis de taxe foncière du vendeur ou peut être demandée au centre des impôts dont dépend le bien.

Le taux d’impôt par commune est disponible sur mon site statimmo, à l’adresse suivante.

Trois précisions importantes :

  • Dans le cas de logements neufs, le propriétaire bénéficie de deux années d’exonération
  • Dans le cas d’une location de locaux professionnels, la loi reconnaît au propriétaire la possibilité de refacturer la taxe foncière au locataire.
  • Une refonte complète des VLC est annoncée dans les prochaines années (les VLC actuelles se basent sur une estimation faite en 1970 !), avec des impacts attendus potentiellement très violents.

3.      Les charges de copropriété non récupérables

Je ne parle ici que des charges courantes (hors gros travaux).

·         Les charges de copropriété brutes

Il s’agit de toutes charges liées au bon fonctionnement de l’immeuble (prestataires techniques, de nettoyage, concierge, syndic, petites fournitures, etc.)

Le cas échéant, elles peuvent également inclure également la quote-part des fournitures d’eau et de chaleur sur la base des relevés des compteurs individuels.

Le montant des charges payées l’année précédente par le vendeur est une bonne estimation.

On peut également se baser sur le budget voté par les copropriétaires lors de la dernière Assemblée générale, auquel on applique les tantièmes correspondant au bien que l’on envisage d’acquérir.

·         Les charges de copropriété non récupérables

Il s’agit des charges réellement supportées par le propriétaire, après une refacturation au locataire des charges dites « récupérables »

Charges non récupérables = Charges brutes – charges récupérables

La liste officielle des charges récupérables est disponible sur le lien ci-dessous :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

On voit dans cette liste qu’une très grande partie des dépenses courantes peuvent être refacturées au locataire.

Pour ma part, quand je fais un calcul de rentabilité, je considère que seulement 20% des charges locatives courantes sont non récupérables.

A noter que les charges locatives peuvent faire l’objet d’une estimation forfaitaire, à condition qu’il en soit fait mention dans le bail.

4.      Les frais de gestion

Il s’agit des frais liés à toutes les tâches que vous déciderez de déléguer auprès d’un gestionnaire.

Selon vos disponibilités et votre proximité du bien, vous pourrez choisir donner un mandat de gestion à un agence pour accomplir en votre nom tout ou partie de activités suivantes :

  • La commercialisation :
    • rechercher des locataires
    • rédiger le bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie
  • la gestion courante :
    • percevoir les loyers et envoyer les quittances au locataire
    • envoyer des avis d’échéance
    • s’occuper de la révision du loyer et de l’ajustement des provisions pour charges
    • traiter les impayés (relances, etc.)
  • les petits travaux :
    • missionner les artisans
    • suivre les travaux
    • régler les factures

En contrepartie de son activité, le gestionnaire reçoit une rémunération calculée à partir du loyer charges comprises. Le coût de ces honoraires de gestion locative représente en moyenne entre 6 et 9 % HT des sommes encaissées sur l’année.

Il convient d’y ajouter les frais d’expertise comptable, qui sont obligatoires ou très recommandés selon le type de location et la structure juridique que vous aurez choisis. Comptez 500 à 1000 euros par an.

Les charges exceptionnelles

Par nature plus difficiles à évaluer, il s’agit de coûts liés à des événements qui ne se produisent pas tous les ans, mais avec une fréquence suffisamment régulière pour devoir être prise en compte dans le calcul de rentabilité d’un bien que l’on souhaite conserver plusieurs années.

1.      Les travaux et grosses réparations

En copropriété, on pense par exemple :

  • Au ravalement de façade
  • Aux travaux de remise aux normes (ascenseur, électricité, isolation)
  • Aux travaux de rafraichissement des parties communes

Pour une maison, il peut s’agir là aussi de travaux de peinture, mais aussi d’un changement de chaudière.

Dans le cas d’une location meublée, on pourra inclure dans cette catégorie le remplacement régulier de l’électroménager, des canapés, des matelas, etc.

Je prévois un budget pour ce type de coûts qui représente entre 10 et 12% du loyer (c’est-à-dire entre 50 et 60 euros par mois pour un loyer de 500 euros), selon l’état de l’immeuble et l’ancienneté des dernières rénovations effectuées (à ce titre, il est impératif de consulter les PV d’assemblée générale en remontant le plus loin possible).

2.      La vacance locative

Autrement dit, il s’agit de la période plus ou moins longue pendant laquelle votre bien reste inoccupé entre deux locataires.

S’il ne s’agit pas d’une charge à proprement parler, il s’agit bien d’un événement qui va impacter à la baisse la rentabilité de votre investissement. En effet, les sorties de cash (remboursement de prêt, charges) vont se poursuivre, alors que vous n’aurez en face aucune rentrée.

Il est très difficile d’estimer la durée moyenne et la fréquence d’une vacance locative. Elle peut dépendre :

  • De la tension du marché immobilier dans la ville ou le quartier où se situe le bien
  • De l’état du bien
  • Du positionnement de votre loyer par rapport à la fourchette des loyers constatés
  • Etc.

Vous pouvez essayer d’en avoir une idée en interrogeant les autres propriétaires de l’immeuble ou du quartier, les agents ou gestionnaires immobiliers locaux, …

Pour ma part, j’estime généralement un taux de vacance de 4%. Cela correspond un changement de locataire tous les 2 ans, avec un « trou » de 4 semaines avant l’arrivée du locataire suivant.

3.      Le défaut de paiement du locataire

Faut-il budgéter le risque d’un locataire mauvais payeur ?

Pour ma part, je préfère souscrire une assurance loyers impayés sans franchise et couvrant 30 ou 36 mois de loyer et mettre le coût de cette police (autour de 300 euros par an) en complément de l’assurance Propriétaire Non Occupant.

Conclusion

On voit que l’addition de ces différentes charges a un impact non négligeable sur la rentabilité d’une opération d’achat immobilier.

Pourtant certains de ces coûts sont ignorés ou sous-estimés, notamment dans les calculs de rentabilité « théorique » que fournissent des sites spécialisés bien connus.

Ayant fait cette constatation il y a déjà quelques années, j’ai développé mon propre outil de calcul de cash-flow et de rentabilité, que j’appelle le carré magique.

Je mets à ta disposition cet outil et je t’en explique le fonctionnement dans une formation spécifique. Pour en savoir plus, tu peux cliquer sur le lien ci-dessous.

N’hésite pas à me faire part de ta propre expérience ou de tes méthodes personnelles en me laissant un commentaire ci-dessous.

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