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Comment évaluer un budget travaux, comment valoriser un bien par la rénovation

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Travaux de rénovation : ma méthode en 9 points pour estimer un budget … et le tenir

La perspective de devoir faire des travaux de rénovation dans un bien immobilier que l’on souhaite acheter peut faire hésiter un investisseur, surtout s’il a peu d’expérience dans ce domaine.

Je suis sûr que tu as dans ton entourage des gens qui ont vécu un chantier de rénovation infernal, qui peut-être y ont laissé leur santé ou leur chemise, et qui crient à qui veut les entendre que plus jamais ils ne recommenceront pareille aventure.

Pourtant la réhabilitation de biens immobiliers, que ce soit en vue d’une revente ou d’une location, est l’un des leviers les plus importants pour réaliser une opération rentable, voire très rentable.

Il est donc nécessaire d’être méthodique, prudent, rigoureux et de savoir s’entourer d’une équipe de professionnels fiables.

Je te propose dans cet article un aperçu de ma méthode en 9 points pour déterminer le budget travaux le plus réaliste possible et éviter toutes les mauvaises surprises.

·        Visite le bien avec un artisan et prends connaissance des diagnostics

Si une première visite t’a permis de valider ton intérêt pour un bien, programme rapidement une seconde voire une troisième visite avec un ou plusieurs artisans.

L’objectif de cette visite est de :

  • vérifier l’absence de défaut de structure
  • vérifier l’état des éléments principaux du bâtiment : chauffage, électricité, plomberie, toit, absence d’humidité, isolation, etc.

Tu auras pris soin de récupérer à l’avance les différents diagnostics obligatoires afin de te faire expliquer par tes artisans l’impact des réserves et observations qu’ils contiennent.

Profite également de cette visite pour prendre des mesures et le plus de photos possibles pour préparer l’étape suivante. Si un plan à l’échelle est disponible, prends-en également une copie.

A l’issue de cette première étape, tu dois être en mesure d’estimer une fourchette de prix au m² pour les travaux.

·        Sers-toi de cette estimation comme d’un levier pour négocier à la baisse le prix de vente

Le prix que tu acceptes de payer doit être au maximum la différence entre le prix de marché du bien retapé et le coût maximum des travaux (le haut de ta fourchette).

Idéalement, il faut que tu parviennes à négocier en-dessous de ce prix, pour tenir compte du risque que tu vas prendre et du temps et de l’énergie que la supervision des travaux va te demander.

Par exemple, je vois une maison que j’estime valoir 400 000 euros une fois retapée.

Mes artisans estiment qu’il y a entre 120 000 et 150 000 euros de travaux.

Mon prix maximum d’achat sera donc 400 000 – 150 000 = 250 000 euros.

Mais je vais tâcher d’obtenir un prix environ 20% au-dessous, soit 200 000 euros, et ceci, quel que soit le prix demandé initialement par le vendeur.

Cela me permet d’avoir une marge supplémentaire de précaution, au cas où un imprévu surviendrait (je te rassure, c’est toujours le cas 😊)

·        Etablis un projet le plus précis possible

Une fois le compromis de vente signé, il faut que tu finalises ton projet.

Ce projet doit inclure deux choses : les travaux de réhabilitation nécessaires pour cause de vétusté et de mise aux normes mais également les travaux de réaménagement de l’espace que tu auras prévus (division, abattage de cloisons, changement de finalité d’une pièce, etc.).

A ce stade, si tu ne te sens pas suffisamment à l’aise, n’hésite pas à faire appel à un maître d’œuvre, c’est-à-dire généralement un architecte (qui est d’ailleurs parfois obligatoire selon certains types de travaux), qui pourra t’aider à affiner ton projet et qui vérifiera la conformité de celui-ci aux normes locales d’urbanisme.

Une fois arrêté, ce projet doit être décliné en un planning précis, par pièce, corps de métier et type de travaux.

Il peut être intéressant de réaliser des plans 2D du résultat attendu qui permettent de visualiser les arrivées d’eau et les vidanges, les prises électriques, les interrupteurs avec ou sans va-et-vient, afin de donner aux artisans tous les éléments pour établir des devis fiables.

Idéalement, il est utile d’avoir choisi les fournitures et les matériaux (revêtements de sols, électroménager, sanitaires, …) ou d’avoir, a minima, défini les gammes de prix correspondantes.

·         Choisis ton ou tes artisans

C’est probablement l’étape la plus cruciale du chantier.

N’hésite pas à utiliser le bouche-à-oreille, les forums privés ou toute autre source d’information que tu jugeras fiable.

Il est nécessaire de solliciter au moins 3 artisans différents par corps de métier (ou alors un entrepreneur général et 2 spécialistes).

Pour pouvoir établir des comparatifs fiables entre les devis, il est nécessaire que tu donnes à chaque artisan le même niveau d’information (d’où l’intérêt d’avoir précédemment établi un planning précis et des plans-cibles).

Tu dois absolument exiger des devis détaillant chaque tâche, ainsi que la distinction entre la fourniture et la pose.

Il est également important que le prix ne soit pas le seul critère déterminant ton choix. Tu dois également prendre en compte les critères suivants :

  • Les références (obtiens les coordonnées d’au moins un ancien client et d’un chantier en cours)
  • Les ressources et la disponibilité : ont-ils suffisamment de temps dans leur planning pour réaliser ton chantier d’une seule traite ?
  • L’assurance et les certifications : obtiens obligatoirement une attestation récente d’assurance et les justificatifs des certifications qu’il prétend avoir obtenues
  • La solidité financière : tu peux obtenir les comptes de l’entreprise auprès de societe.com
  • L’attitude : l’entrepreneur et ses équipes vont intervenir dans ton immeuble ou dans ton quartier pendant plusieurs semaines. Tu vas devoir interagir avec eux pendant toute cette période. Il est donc nécessaire que tu aies le sentiment d’avoir affaire à des individus respectueux, soigneux, honnêtes et de bonne foi. N’hésite pas à te fier à ton instinct là-dessus.

·        Finalise l’administratif

Cela consiste dans l’ordre à :

  • Déposer le dossier de prêt et à l’obtenir (je ne m’étends pas là-dessus)
  • Signer l’acte d’achat
  • Faire déposer par ton architecte les demandes de permis de travaux et les obtenir

·        Souscris une assurance dommages-ouvrage

Tu dois souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, pour la réalisation de travaux de construction.

Cette assurance te permet en cas de sinistre d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’intervienne une décision de justice.

Les dommages concernés par la garantie décennale sont ceux qui :

  • compromettent la solidité du bien (par exemple, effondrement d’une toiture, fissures importantes dans le mur, affaissement du plancher),
  • ou rendent le bien inhabitable ou nuisent gravement à son occupation normale ou mettent en danger la sécurité des occupants (par exemple, infiltrations d’eau à l’intérieur du logement, ruptures de canalisation, insuffisance du chauffage).

Ton assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs responsables.

·        Finalise la négociation et contractualise soigneusement

Même si tu as déposé un devis pour ton dossier de prêt, rien ne t’empêche de continuer à négocier certaines lignes du devis. L’idée est de faire jouer le plus longtemps possible la concurrence, quand bien même tu aurais déjà plus ou moins arrêté ton choix sur une entreprise.

Par exemple, compare ligne à ligne les temps passés pour chaque tâche entre chaque devis et met en évidence les temps qui te semblent avoir été surestimés. Là encore, tu peux te faire épauler par un architecte. Leur seule présence fait généralement diminuer les devis comme par magie 😊.

Une fois l’équipe et le devis définitivement arrêtés, il est important d’être très attentif à la rédaction des contrats. Ceux-ci doivent notamment inclure :

  • Les plans et devis descriptifs des travaux
  • Le prix global et définitif
  • Les modalités de paiement et de révision du prix
  • Les pénalités éventuelles en cas de retard
  • La date de commencement et de fin maximum des travaux
  • La référence à l’assurance responsabilité professionnelle de l’entrepreneur et celle de ton assurance dommage-ouvrage

·        Suis le chantier constamment et/ou délègue à ton maître d’œuvre (MOE)

Il est nécessaire de suivre très régulièrement le chantier (une fois par semaine est un minimum), a fortiori quand tu as fait le choix de faire intervenir non pas une entreprise générale, mais plusieurs corps de métiers qu’il va falloir coordonner.

Suivre un chantier est un travail complexe, il faut maitriser le vocabulaire technique des différents corps de métier et communiquer avec les artisans le plus clairement possible lors des réunions de chantier.

Les interactions entre les artisans sont nombreuses et un chantier sans imprévu n’existe pas !

Le MOE est logiquement bien plus expérimenté que toi et peut, dans une certaine mesure, « anticiper » le déroulement du chantier.

Par ailleurs, l’entreprise est incitée à fournir un travail de qualité, si elle veut pouvoir travailler à nouveau avec le MOE.

Enfin, en cas de pépins, le MOE connaît un réseau d’entreprises fiables et peut trouver un artisan en dépannage.

Faire intervenir un MOE ne te dispense évidemment pas de passer (si tu le peux) plusieurs fois par semaine sur le chantier, pour savoir ce qui s’est passé dans la journée, pour entretenir de bonnes relations avec les ouvriers, ainsi que pour prendre des photos à chaque étape du déroulement du chantier.

Le déroulement du chantier (cas d’une maison)

Gros-œuvre (le cas échéant)
  • Le terrassement : Un bulldozer décaisse l’emplacement de la maison, du garage et des terrasses et stocke la terre sur le chantier.
  • La maçonnerie : Les fondations sont coulées (21 jours d’attente) puis viennent le vide sanitaire et la dalle béton (21 jours d’attente). Les murs maçonnés suivent, ou laissent place à une ossature bois.
  • La charpente ou ossature bois : Progressivement, la maison se protège de la pluie et les volumes se dessinent de plus en plus clairement.

Second-œuvre

  • La pose des menuiseries : Cette phase marque une étape importante : la mise  » hors d’eau/hors d’air »
  • La mise en place des cloisons intérieures : tu te projettes véritablement dans ta maison et tu identifies clairement les différents espaces.
  • Les travaux d’électricité, plomberie, chauffage. Les commodités usuelles (WC, douche, électricité…) sont mises en place.

Finitions

  • Pose du revêtement de sol (carrelage, parquet, etc.).
  • Pose de la cuisine, des placards, …
  • Peinture

·        Ne paie pas avant la levée de la dernière réserve

Une fois le chantier terminé, il existe une « cérémonie » officielle qui est la remise des clés.

A cette occasion, tu peux formuler des « réserves ». Ce point est très important, car il te garantit un travail bien fait jusqu’au bout.

En effet, pour chaque facture émise par les artisans, il a été déduit une somme de 5% (tu as été facturé 100 mais tu n’as payé que 95).

Cette somme ne sera donnée aux entreprises que lorsque les réserves seront levées.

N’hésite pas à te faire accompagner de ton MOE ou bien d’un huissier pour constater la bonne (ou la mauvaise) mise en œuvre des travaux

Même si tu ne constates pas de réserve tu n’es pas obligé de payer immédiatement le solde, qu’il y ait des réserves ou non. Tu disposes en effet d’un délai de 8 jours pour, soit signaler des réserves soit payer les retenues de garantie.

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