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Daily Archives: 2 janvier 2020
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8 façons de préparer sa retraite par l’investissement immobilier


Sous certaines conditions, et avec un minimum de prudence et de méthode, l’investissement immobilier est, selon moi, le meilleur support pour préparer sa retraite :

  1. la rentabilité peut être élevée, et l’indexation des loyers est un rempart contre l’inflation
  2. le marché immobilier est généralement très actif
  3. si l’on choisit judicieusement ses biens et si on les entretient régulièrement, le risque de perte de valeur est très limité
  4. enfin, certaines techniques (en particulier le démembrement) permettent d’alléger le poids des droits de succession

Cet article analyse huit méthodes, plus ou moins pertinentes, pour investir dans l'immobilier en 2020.


 1 . Acquérir sa résidence principale

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale

Acheter sa résidence principale est un conseil généralement donné par les banquiers ou les conseillers en gestion de patrimoine.

C’est également un élément psychologique fort de savoir que, quels que soient les événements que la vie nous réserve, nous aurons un toit sur notre tête, ou un capital que nous pourrons vendre, louer ou céder en viager.

Cependant, acheter trop tôt et à crédit sa résidence principale n’est pas le meilleur choix à faire si l’on veut se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa retraite. En effet, les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier vont limiter pendant 15 à 25 (voire 30) ans votre capacité à emprunter pour acquérir d’autres biens immobiliers dans une optique d’investissement locatif.

Au risque de choquer, je préconise donc à toute personne qui veut investir rapidement et de significativement dans l’immobilier de rapport de vendre sa résidence principale et de (re)devenir, même pour un temps seulement, locataire. Ce n’est pas obligatoire, mais cela permet de bénéficier à fond de l’effet de levier de l’endettement.

 Pour ma part, j’ai sauté le pas il y a 3 ans. J’ai vendu ma résidence principale, en réalisant une belle plus-value. Cette somme m’a permis d’investir non seulement dans l’immobilier mais aussi dans un portefeuille de placements.

L’effet de levier de l‘endettement

Un investisseur achète un appartement de 200 000 euros qui rapporte 1 000 euros par mois de loyer net de charges.

Son apport est de 20 000€, il emprunte donc 180 000€, qu’il rembourse par des mensualités de 800 euros. Le coût des intérêts est de 3 000 euros par an.

L'effet de levier du crédit lui permet donc d'acheter un bien à 200 000€ avec un apport de seulement 10% de la somme.  Son revenu annuel (loyers – intérêts) est de 12 000 – 3 000 = 9 000 euros

Le rendement financier des capitaux investis est donc de 9 000 / 20 000 €, soit 45%.

S’il avait financé son achat uniquement sur ses fonds propres, son rendement serait de 12 000 / 200 000, soit 6%.

L’effet de levier a donc permis de multiplier par 9 la rentabilité de l’investissement.

2 . Investir dans la « pierre-papier »

les OPCI et les SCPI sont des placements intéressants

SCPI

L’investissement dans les SCPI ou les OPCI a le vent en poupe, du fait :

  • de ses taux de rendement relativement intéressants,
  • de sa simplicité (ce n’est pas plus compliqué d’acheter des parts d’OPCI qu’une action, un rendez-vous chez son banquier suffit)
  • de sa « passivité » : pas de biens ni de locataires à gérer
  • de sa fiscalité intéressante, notamment dans le cadre de l’assurance-vie.

C’est également un bon moyen de diversifier ses risques si l’on possède un portefeuille d’actions, dans la mesure où les marchés financiers et immobiliers connaissent des cycles différents, voire opposés (quand la bourse monte, l’immobilier baisse, et inversement).

Cependant, il me semble peu judicieux de concentrer tout son investissement immobilier pour préparer sa retraite sur ce seul type de produits, et cela pour 4 raisons principales :

  • Ce type de placements ne permet pas de profiter de l’effet de levier lié à l’endettement (voir plus bas). Bénéficier d’un portefeuille d’OPCI / SCPI d’une taille suffisante pour générer des revenus conséquents à la retraite nécessite donc de commencer très tôt à investir et/ou de consentir à un effort d’épargne important.
  • Il ne permet pas de profiter des réductions fiscales liées aux travaux.
  • Sa rentabilité est plus faible que la location immobilière classique.
  • Il peut se révéler compliqué de vendre des parts de SCPI (on parle d’un placement peu « liquide »).


 3. Faire du crowdfunding immobilier

Financement participatif

Le crowdfunding ou financement participatif


Le crowdfunding d’opérations immobilières est une possibilité offerte récemment aux particuliers. 

Une plateforme comme Homunity.com met ainsi en relation des promoteurs recherchant un financement pour un programme immobilier, et des particuliers.

Le promoteur émet des obligations (c’est-à-dire des titres de dette) qui sont garanties par les fonds propres de son entreprise. Ces obligations sont souscrites par les particuliers investisseurs. Ceux-ci seront remboursés (avec intérêts) à l’issue de la phase de commercialisation, c’est-à-dire généralement 18 ou 24 mois plus tard.

Le taux d’intérêt servi est souvent très intéressant, de l’ordre de 8 à 10% avant impôt. Les intérêts sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax au taux de 30%), qui est retenu à la source par la plateforme.

Même si les projets sont sélectionnés en amont par la plateforme, celle-ci n’apporte aucune garantie sur la réalisation finale du projet. Le risque en capital est donc réel pour l’investisseur, notamment en cas de dépassement du budget du chantier, de ventes inférieures aux prévisions, ou a fortiori, de faillite du promoteur.

Il convient donc, en amont de la souscription, de bien se renseigner sur l’expérience et la surface financière du promoteur au regard du montant du projet.

Il est aussi recommandé de diluer les risques en investissant sur plusieurs programmes de financement participatif, portés par différents promoteurs.

En résumé, le crowdfunding peut être, en termes d'investissement immobilier, un complément intéressant à la pierre-papier, plus rentable, mais aussi plus risqué dans la mesure où il porte, à la différence des SCPI, non pas sur un large portefeuille immobilier, mais sur une seule opération. Son utilisation comme investissement de retraite est donc à prendre avec prudence.


 4.   Acheter un bien immobilier et le revendre

Augmenter son patrimoine par des achats reventes

Acheter pour revendre


Il peut être intéressant de réaliser des opérations d’achats/reventes permettant de dégager des plus-values substantielles.

Cela nécessite de trouver une bonne affaire (bien défraîchi, vendeur pressé, saisie immobilière, etc.), de réaliser les travaux nécessaires pour remettre le bien aux normes, voire pour le diviser (pour une surface équivalente, deux studios se vendront toujours mieux qu’un seul deux-pièces), et enfin de le commercialiser pour le vendre au prix espéré.

L’attractivité de ce type d’opération est évidemment de pouvoir générer du cash en peu de temps (globalement, la durée des travaux), cash qui peut ensuite être réinjecté dans de nouvelles opérations ou dans d’autres types de placement. Cela permet de faire grossir rapidement son patrimoine immobilier en vue de la retraite.

Attention cependant au fait que ce type d’opérations est de loin l’activité immobilière la plus risquée, sauf évidemment si vous êtes vous-mêmes un professionnel du secteur.

Les deux risques les plus fréquents sont de sous-estimer le budget travaux (un chantier de rénovation connaît toujours des imprévus) et de surestimer le prix de revente.


Attention également à ce que la répétition trop fréquente de ces opérations n’entraîne une requalification par l’administration fiscale en activité de marchands de biens, avec, à la clé, des conséquences financières très lourdes.

Dans mon cas personnel, j’ai réalisé plusieurs fois ce type d’opérations pour ma résidence principale (réhabilitation, optimisation de la surface au sol), en achetant à chaque fois un peu plus grand.

Les plus-values successives que j’ai réalisées grâce à la hausse du marché immobilier en proche banlieue parisienne entre 2001 et 2016, mais aussi par la mise en valeur des biens du fait des travaux, m’ont permis de me constituer un capital substantiel.

De plus, s’agissant de la vente d’une résidence principale, ces plus-values ne sont pas imposables.


5.  Investir dans un bien immobilier pour faire de la location longue durée

Contrat de location longue durée


C’est probablement l’opération qui vient le plus naturellement en tête quand on pense «investissement immobilier » et "préparation de la retraite".

Les avantages sont bien connus :

  • Les rendements peuvent être élevés, à condition de fuir certaines zones où le prix de l’immobilier à l’achat est trop élevé par rapport au niveau des loyers (Paris et l’Ouest parisien par exemple).
  • Les revenus sont réguliers, sous forme de loyers mensuels.
  • Sans parler des dispositifs fiscaux particuliers (qui sont presque toujours de fausses bonnes idées), il existe de nombreuses possibilités de déductions fiscales liées à ces opérations (travaux, charges, voire amortissement du bien selon le régime fiscal choisi).
  • En plus d’un revenu régulier, vous vous constituez un patrimoine « solide » de manière indolore puisque ce sont les locataires qui financent cet achat.
  • Enfin et surtout, vous profitez à plein de l’effet de levier de l’endettement.

En contrepartie, il existe un certain nombre de risques et de contraintes.

Sans remettre en question leur réalité, je souhaiterais toutefois insister sur le fait qu’il existe également des solutions pour en limiter les impacts.

La gestion d’un parc immobilier est évidemment consommatrice de temps et génératrice d’angoisse et de stress.

La gestion au jour le jour des biens nécessite de consacrer du temps à l’émission des quittances, au contrôle des encaissements de loyers, au paiement des prestataires, et à la comptabilité de base si vous détenez le bien en direct (classement des justificatifs, enregistrement des recettes et des dépenses, détermination du résultat fiscal, etc.).

Il vous faut également faire face à des imprévus liés aux biens (pannes, fuites, travaux de copropriété, etc.) ou aux locataires (impayés, problèmes de voisinage, vacance locative, etc.).

Cette gestion peut toutefois être totalement ou partiellement déléguée à une agence. A titre d’exemple, je loue depuis 12 ans un appartement sans y avoir jamais remis les pieds depuis l’entrée du premier locataire.

Par ailleurs, il existe des assurances contre les loyers impayés et la vacance locative (inoccupation de votre bien entre deux locataires).

La tranquillité d’esprit a évidemment un coût, et la délégation de gestion se fera au détriment de la rentabilité de votre investissement.


6. Investir dans l'immobilier commercial

Acheter un local commercial est une bon investissement locatif

Local commercial à louer

En complément de la location de surface habitable, la location de locaux commerciaux est également une activité rentable. Il n’est d’ailleurs par rare de trouver sur le marché de petits immeubles de rapports qui combinent des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et une ou plusieurs habitations dans les étages supérieurs.

La rentabilité de la location commerciale est généralement plus élevée que celle de l’immobilier d’habitation.

La gestion est également plus simple, dans la mesure où

  • c’est le marchand-locataire qui réalise à ses frais les travaux d’aménagement de l’espace,
  • la durée de présence dans les lieux (le « turn-over ») est généralement plus élevée pour un commerce que pour un particulier
  • en cas d’impayé, il est beaucoup plus facile d’expulser une personne morale qu’un particulier

Cependant, avant l’achat d’un local commercial, il convient d’être très attentif à l’emplacement du bien.

En effet, un local commercial situé dans une rue peu passante présentera un risque plus élevé de turn-over plus rapide et de vacance locative plus longue, ce qui dégradera très rapidement la rentabilité de l’opération (voire la rendra déficitaire).

 

7. La colocation pour augmenter le rendement locatif de son investissement immobilier

La colocation augmente la rentabilité immobilière

La colocation : une activité qui se développe

Longtemps réservée aux étudiants, la colocation séduit désormais les jeunes actifs mais aussi les seniors ou des cadres en déplacement.

Des offres mixtes étudiants / seniors se développent également à un rythme rapide.

Par conséquent, il existe aujourd’hui une forte inadéquation entre les besoins de colocation et l’offre proposée, si bien que les nouvelles colocations trouvent immédiatement preneur.

Un appartement ou une maison en colocation consiste en une chambre privée individuelle par colocataire (avec le cas échéant une salle d’eau privative, mais ce n’est pas obligatoire) et des parties communes (cuisine, salle à manger, sanitaires).

Pour vous propriétaire, l’intérêt de l’opération est d’augmenter sensiblement la rentabilité de votre bien.

Il est en effet plus intéressant financièrement de louer une grande surface à 3 colocataires qu’à une seule famille.

Par ailleurs, si vos colocataires sont des étudiants, sachez qu’il est tout à fait possible de leur établir un bail de neuf mois (du 15 septembre au 15 juin par exemple) et de louer votre bien pendant les trois mois d’été en location courte durée, via des plateformes comme AirBnB.

Rentabilité maximale garantie !

Pour en savoir plus :

8.Acheter pour faire de la (co)location courte durée

La Location courte durée maximise la rentabilité d'un bien immobilier

Location saisonnière ou location courte durée via Booking.com ou AirB&B

L’avènement des plateformes comme AirBnB ou Booking.com a permis le développement rapide de l’activité de location courte durée entre particuliers.

Le cas le plus fréquent est la location de biens situés dans des lieux de villégiature (bord de mer, villes historiques, grandes villes, etc.), mais on peut penser également au tourisme professionnel (commerciaux ou cadres en déplacement), ou médical (villes de cure par exemple).

De manière générale, la location courte durée est devenue une alternative parfaite à l’activité hôtelière, et elle « assèche » le parc immobilier dédié à la location classique, en particulier dans les zones dites « tendues ».

D’où son encadrement strict (120 jours de location par an maximum) et la volonté affichée par de plus en plus de villes d’en limiter fortement le développement par des réglementations locales encore plus drastiques (nombre de jours autorisé inférieur aux 120 jours, nombre de biens limité par propriétaire).

Dans cet environnement légal un peu incertain, il est donc impératif de se fixer la règle suivante : au moment de la décision d’achat d’un bien, le calcul de la rentabilité attendue doit se faire sous l’hypothèse d’une location longue durée et non pas d’une location courte durée. La location courte durée ne représente donc qu’un surcroît de revenu par rapport à une location classique qui doit être rentable par elle-même.

Elle peut être également un moyen de générer un revenu complémentaire en louant sa résidence principale pendant ses vacances.

S’agissant de la gestion et de la commercialisation de ce type de biens, elle fait l’objet d’un article spécifique (cf. lien).

Conclusion

L’immobilier est un support particulièrement indiqué pour se constituer un capital en vue d’un départ en retraite, en particulier grâce à l’utilisation de l’effet de levier du crédit.

Il reste toutefois un secteur risqué dans lequel il ne faut pas s’aventurer sans connaissance ni accompagnement.

Pour en savoir plus, et acquérir la connaissance nécessaire pour un investissement Zéro Stress, je vous invite à consulter le catalogue des formations proposées, en cliquant ici.

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