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Premier investissement immobilier : les 4 règles que j’aurais aimé connaître quand j’ai débuté



Vous cherchez à vous lancer dans l'investissement immobilier ? Vous recherchez votre premier investissement locatif ?

Dans cet article, je vous donne les 4 règles que j'aurais aimé connaître quand j'ai débuté dans l'immobilier et qui m'auraient sûrement évité de faire quelques erreurs coûteuses.


Prévoyez les charges exceptionnelles liées à votre investissement immobilier

Comme la vie, le cash-flow immobilier n'est pas un long fleuve tranquille.

Votre budget ne doit pas seulement refléter les entrées et sorties d'argent prévisibles et identiques d'un mois sur l'autre, mais aussi prévoir des événements exceptionnels, comme :

  • les travaux imprévus
  • la vacance locative
  • le locataire mauvais payeur

On peut évidemment se dire que la foudre ne tombe jamais deux fois au même endroit, que c'était un coup de malchance, que ça ira mieux l'année prochaine.

Bref, on peut continuer à se mentir.

Le meilleur moyen de faire face à l'imprévu, c'est de le prévoir !

Autrement dit, d'inclure dans son budget de trésorerie le coût moyen de tel ou tel événement multiplié par sa probabilité de survenance.

Par exemple, j'inclus une charge de vacance locative qui correspond à un demi-mois de loyer. Cela veut dire que j'estime que mon bien sera inoccupé pendant un mois tous les deux ans.

Pour plus de détail, lisez mon article ​Immobilier locatif : savoir estimer les charges de gestion​​​ 

Si vous êtes capables de prévoir précisément ces dépenses et de les intégrer dans vos calculs de rentabilité au moment de l'achat d'un bien, alors vous aurez la garantie presque assurée de faire un investissement rentable.

Dans le cas contraire, votre investissement peut se révéler rentable, mais vous augmentez sensiblement votre risque de perdre de l'argent.


N'attendez pas l'affaire du siècle, créez-la

Je vais vous révéler un secret : l'investissement immobilier parfait n'existe pas.

Comme le dit la sagesse populaire, "le mieux est l'ennemi du bien". Si vous attendez de trouver le placement du siècle pour commencer à investir, alors il y a fort à parier que vous serez toujours sur le quai de la gare dans 20 ans.

Au contraire, des bonnes affaires existent. Il en sort tous les jours sur le Bon Coin ou sur SeLoger.

Mais elles partent vite, parfois avant même que vous n'ayez pu les voir.

Il faut donc mettre en place deux stratégies :

  • une stratégie de chasse immobilière efficace et rapide qui vous permet d'être ultra-réactif(ve) sur les bons coups
  • une stratégie pour identifier des biens à fort potentiel que les investisseurs lambda ne verront pas. Il existe pour cela plusieurs techniques pour booster la rentabilité locative (homestaging, division, création de surface, etc.)


Gérez vos biens immobiliers avec rigueur

Une mauvaise gestion des vos investissements immobiliers peut faire chuter drastiquement votre rentabilité locative.

Une bonne gestion immobilière consiste notamment :

  • à identifier les mauvais candidats locataires et à les écarter
  • à faire rester les bons locataires
  • à réaliser les travaux de maintenance nécessaires avant que les problèmes ne s'aggravent
  • à diminuer au maximum les périodes de vacance locative et à les mettre à profit pour remettre en état les lieux


Ayez toujours une réserve de sécurité 

Il ne s'agit pas seulement de budgéter les frais exceptionnels, il faut aussi les provisionner.

Cela signifie que vous devez vous constituer une "cagnotte" de précaution dans laquelle vous piocherez quand il faudra refaire les peintures, changer l'électro-ménager, payer votre prêt immobilier quand le bien ne sera pas loué, etc.

Peut-être disposez vous déjà d'une épargne de précaution avant même d'investir.

Si ce n'est pas le cas, la manière la plus naturelle de confectionner cette cagnotte, c'est d'y affecter les bénéfices que vous dégagerez de votre location pendant les premiers mois. 

Une autre manière, beaucoup plus rapide et astucieuse, est d'obtenir de votre banque un différé de remboursement de votre prêt immobilier (en prétextant la nécessité de faire plusieurs mois de travaux par exemple). Vous pourrez ainsi commencer à louer votre bien avant même d'avoir débuté le remboursement de votre prêt immobilier.

Vous générerez ainsi pendant toute la période de différé un profit élevé qui vous permettra de constituer rapidement votre cagnotte.


Conclusion

Investir dans l'immobilier ne nécessite pas d'avoir une fortune personnelle, ni même un apport ou un salaire élevé.

Mais cela nécessite avant tout une seule chose : la rigueur.

En vous formant aux fondamentaux de l'immobilier avant de vous lancer dans l'investissement, vous éviterez d'apprendre certaines leçons à vos dépens.

Je vous propose pour cela plusieurs modules de formation qui vous permettront de devenir expert(e) dans l'art :

  • d'identifier les bonnes affaires que d'autres ne verront pas
  • d'obtenir des rendements élevés
  • de limiter au maximum les risques

Pour en savoir plus

Xavier
 

  • […] En contrepartie, il existe un certain nombre de risques et de contraintes. […]

  • >
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