Comment obtenir facilement un crédit immobilier


Pour concrétiser vos projets immobiliers, qu’ils soient pour une résidence principale, secondaire ou locative, vous aurez sans doute besoin de faire appel à votre banquier pour obtenir un prêt. Vous pensez que c’est dans la poche ? Attention, il faut un minimum de critères pour prétendre à un crédit immobilier, et il va falloir procéder à une opération séduction avec votre conseiller.


Votre fonctionnement personnel actuel


Votre conseiller a vos comptes sous les yeux : votre compte courant, les dépenses mensuelles régulières que vous effectuez, vos épargnes (combien vous mettez de côté chaque mois, sur quel type de contrat). Rassurez-vous, vos achats courants lui sont indifférents. Il peut éventuellement tiquer sur des dépenses importantes et régulières concernant des jeux d’argent type paris, casinos en ligne…

Il va interroger certaines bases de données qui lui donneront votre « Note Bâle II ». Celle-ci évalue votre fonctionnement de compte et évolue de 0 (pour les excellentes tenues de compte) à 7 (pour des fonctionnements très moyens). Pour les 8, 9 et X, passez votre chemin : cette note est un indice de confiance, et ces notes sont réservées aux interdits bancaires et autres comptes à la gestion catastrophique. Avez-vous eu des dépassements de découverts autorisés, des chèques non honorés, des saisies, des avis à tiers détenteurs… Bref, tout ce qui fait de vous un mauvais payeur. Vous pouvez demander votre note à votre conseiller, mais tous les établissements ne les mettent pas à leur disposition ; c’est à tenter pour voir un peu où vous en êtes.


L’épargne et le crédit


De même, si vous mettez 100 € de côté chaque 1er du mois, et que vous les reprenez le 15, votre effort d’épargne sera considéré comme nul. D'autre part, les banques ont des consignes variables, et pourront exiger ou non un apport. Mais quoi qu’il en soit, un minimum d’épargne est demandé (et est fonction de votre salaire : si vous gagnez 5 000 € par mois et que vous avez 200 € de côté, à vous de le justifier… Mais ce ne sera pas une très bonne image). Cette épargne signifie 1) que vous savez gérer un budget, les dépenses et les revenus, 2) que vous avez de quoi voir venir en cas de pépin. Eh oui, être propriétaire implique souvent des frais cachés (découverte de certains travaux à faire par exemple), et « je me débrouillerai » n’est pas une réponse acceptable !


Votre projet


Soyez réaliste dans vos ambitions. Un saut de charges (le delta entre vos charges actuelles et celles envisagées) trop important peut être mal perçu : comment allez-vous gérer ce changement de situation sans changer votre confort de vie ? Aujourd’hui, vous payez 500 € de loyer et vous mettez 200 € de côté : même avec un endettement correct, comment paierez-vous une échéance de crédit de 1 000 € ? Vous allez baisser votre train de vie ? Personne ne fait ça dans la vraie vie. En revanche, si vous mettez 700 € de côté, on admet que vous pouvez épargnez un peu moins. N’oubliez pas non plus de montrer que vous avez réfléchi à votre situation et que vous avez anticipé l’avenir : études des enfants, changement de véhicule… Comment allez-vous les financer ? Bref, montrez que vous avez vu large dans votre projet.


Le cas du locatif


Concernant le locatif, sachez que votre banquier ne prend en compte qu’une partie du loyer à percevoir dans son calcul (70 % en moyenne). Il intègre ainsi les risques d’impayés, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’entretien… Attention aussi à ne pas voir trop grand dès le départ. On a vu des dossiers refusés parce que trop de prêts locatifs en cours, et donc une multiplication du risque. Et la réponse à l’incontournable « Que faites-vous si vous avez une vacance de locataire ? » doit être préparée. Sinon, posez la question vous-même en amont « Y a-t-il une solution en cas … ? » : cela montre que vous avez conscience que projet comporte une part de risque.


Votre comportement face au du dossier de prêt


Certains dossiers sont très complexes en termes de documents à fournir, mais d’autres très simples. En fournissant dès le départ des éléments lisibles, aux bonnes dates etc, vous allez mettre votre banquier dans de bonnes dispositions : rappelez-vous que vous avec un humain en face de vous… Ne le harcelez pas non plus de mails ou d’appels. Si votre projet a été bien bâti, les délais ne seront pas une entrave.


Acceptez des contreparties


Aujourd’hui, il faut savoir qu’avec des taux de prêt extrêmement bas, les banques ne margent absolument plus sur le crédit. Ainsi, elles doivent marger sur autre chose pour faire perdurer leur business et garder leurs parts de marché.

Et ceci se traduit par les fameuses « contreparties » ! Vous n’obtiendrez jamais un crédit immobilier « sec ».

Il va falloir accepter de domicilier vos revenus, de créer une épargne (ou de placer votre Livret A en assurance-vie, ou de diversifier votre assurance-vie sur des unités de compte), pour vous, vos enfants, d’assurer le bien financé (jackpot si vous ajoutez l’assurance voiture, l’assurance décès etc). Plus vous serez conciliant et plus votre conseiller le sera également…


La concurrence


Les taux sont tellement bas qu’il est maintenant peu utile de faire appel à un courtier pour faire votre dossier de prêt. Ensuite, jouer au ping-pong entre deux établissements (votre voisin me propose 2 centimes de moins que vous, vous vous alignez ?) : ça peut fonctionner, mais ça risque de tourner court. Certes, le coût global du crédit est un élément important, mais à un moment, demandez-vous aussi avec quel établissement vous avez envie de travailler. Si la différence est réellement importante, peut-être que le premier n’a pas fait d’effort pour votre dossier de crédit, tout simplement parce qu’il ne voulait pas travailler avec vous, pour diverses raisons. Si vous avez très peu d’épargne, et que le crédit ne rapporte plus rien comme on l’a dit plus haut, les banques ne vont pas forcément se battre pour obtenir un nouveau client qui ne sera pas rentable…


À ne pas dire, à ne pas faire


Inutile de mentionner que votre cousin travaille à la banque Trucmuche, on pourrait vous répondre simplement (et de façon plus diplomatique) « Ok, eh bien, allez le voir ». Le « je connais quelqu’un qui a eu tel taux » est à proscrire aussi. Les cas sont très individuels, et votre conseiller ne peut pas vous dire que ce fameux quelqu’un possède quatre fois le montant de votre épargne et est donc à bichonner… Enfin, mentir n’est pas une bonne idée non plus. La banque regarde son propre portefeuille évidemment, mais parfois elle vous dit « non » dans votre intérêt aussi. Vous pouvez être vexé, mais la banque a aussi parfois plus de recul et d’exemples de dossiers qui se sont "crashés", et cherche à ne pas reproduire les mêmes erreurs, ni pour elle, ni pour vous. Donc si vous avez des prêts en cours dans d’autres établissements, dites-le.


Pour obtenir un prêt facilement, renseignez-vous sur les normes d'octroi de crédit de votre établissement : apport, endettement, mode de calcul etc. Même si elles peuvent évoluer, c’est le meilleur biais de trouver un projet qui sera en corrélation avec vos moyens. Et un projet cohérent, votre banquier n’a pas de raison de vous le refuser !

 

Xavier
 

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